Wohnungsrückgabe

Schmuddeliger Zustand trotz Reinigungsklausel?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Der Wohnungsmietvertrag verpflichtet zur Rückgabe der Wohnung in gereinigtem Zustand bei Vertragsende. Ausdrücklich bezieht er dabei die auferlegte Reinigung von Fenstern und Türen mit ein. Er verpflichtet ebenso dazu, die Böden zu wischen und die Armaturen zu entkalken. Mieter M gibt die Wohnung mit Silikonresten an der Duschabtrennung und mit ungereinigten Fliesen im Bad zurück. Vermieterin V beruft sich auf die Vertragsklausel und verrechnet die anfallenden Reinigungskosten mit der Mietkaution. M verlangt vollständige Rückzahlung der Kaution.

Reinigungsklausel unwirksam

Mit Erfolg! Das LG Berlin II (Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 186/23, BeckRS 2024, 6012) gibt der in der Berufungsinstanz weiter verfolgten Zahlungsklage des Mieters im vollen Umfange statt. Ein Schadensersatzanspruch, mit dem die Kaution verrechnet werden könne, sei nicht entstanden. Die unternommene Aufrechnung laufe deshalb ins Leere (§ 389 BGB). Die im Mietvertrag enthaltene Reinigungsklausel sei mangels Verständlichkeit und Überschaubarkeit (Transparenz) nach einer inhaltlichen Klauselkontrolle als unwirksam zu verwerfen (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn sie zeige den tatsächlich geschuldeten Übergabezustand der Wohnung nicht.

Darüber hinaus verstoße die Klausel bei kundenfeindlichster Auslegung auch gegen § 307 Abs. 1 BGB, da der Mieter mit der Klausel auch Reinigungsvorgänge schulde, „die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen“ hinausgehe. Dadurch werde § 538 BGB, der dem Vermieter die gewöhnlichen Abnutzungen der Mieträume kostenmäßig auferlege, zum Nachteil des Mieters abbedungen.

Urteil unverständlich

Eine Entscheidung, die in keiner Weise überzeugen kann: Zunächst ist unerfindlich, wieso es für das erkennende Gericht unverständlich bleibt, wie eine ordentlich und vernünftig geputzte Wohnung aussieht. Der als unklar bewertete tatsächlich geschuldete Übergabezustand der Wohnung verlangt klar eine ordentliche Putzleistung und kein nur oberflächliches Durchfegen.

Der Hinweis auf § 538 BGB liest sich geradezu hämisch! Wenn schon das feucht wischende Putzen der Wohnung grundsätzlich zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters gehören soll, dann müsste ja kein Mieter in Deutschland mehr putzen! Dass dies der Lebenswirklichkeit in krasser Form widerspricht, bedarf keiner weiteren Erörterung. Eventuell vereinzelt anzutreffende Berliner Anschauungen dazu sollen hier nicht vertieft werden.

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