Wohnungseigentum:

„Balkonkraftwerke“ - im Trend aber ohne Gestattungsanspruch!

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Wohnungseigentümer E vermietet seine Wohnung mit Balkon an Mieter M. M, klima- und kostenbewusst, möchte auf dem Balkon seiner Mietwohnung eine „steckerfertige“ Mini-Solaranlage (Balkonkraftwerk) montieren. Damit wendet er sich an E, benennt den Montageplatz nicht an der Außenbrüstung des Balkons, sondern auf der Balkonfläche dahinter, beschreibt die Arbeitsschritte zur Montage und zum Anschluss der Anlage an das Stromnetz und erwähnt auch, dass er die Anlage beim zuständigen Netzbetreiber anmelden wird. Um dem Ganzen ein wenig „Überzeugungskraft“ zu verleihen, verweist er auf eine Entscheidung des AG Stuttgart, die ihm gegenüber dem Vermieter einen derartigen Erlaubnisanspruch zubilligt (Urteil vom 30.3.2021 - 37 C 2283/20, juris). E möchte M dies schon gestatten, ist sich aber im Hinblick auf die Rolle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unsicher.

Weil die Anlage die Hausfassade optisch verändern kann und weil sie durch Eingriff in die Elektroinstallation mit ihr verbunden wird, ist die begehrte Maßnahme als bauliche Veränderung (§ 20 WEG) einzuordnen. Um eine sogenannte privilegierte bauliche Maßnahme im Sinne von § 20 Abs. 2 WEG, auf deren Durchführung in jedem Fall ein Gestattungsanspruch des einzelnen Eigentümers besteht, handelt es sich nicht. Die Vorschrift beschreibt abschließend 4 Fälle von Maßnahmen, zu denen die Montage eines Balkonkraftwerks nicht gehört, obschon man sie auch in den generellen Kontext einer energetischen Gebäudesanierung zu Klimaschutzzwecken stellen könnte. Dann aber handelt es sich um eine einfache bauliche Veränderung, über die im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorab zu beschließen ist (§§ 19 Abs. 1,18 Abs. 2 WEG). Ohne einen solchen Beschluss wäre also eine bauliche Veränderung rechtswidrig (§ 20 Abs. 1 WEG).

Nun ist zu fragen, ob Wohnungseigentümer E für seinen Mieter ein Gestattungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft erfolgreich geltend machen kann. Das AG Konstanz verneint das (Urteil vom 9.2.2023 - 4 C 425/22 WEG, FDMietR 2023, 456347). Ein solcher Beschluss sei grundsätzlich in das Ermessen der Gemeinschaft gestellt. Eine Ermessensreduzierung „auf 0“, also eine Zustimmung zu der begehrten Anlage, stelle nicht die einzig vertretbare Beschlussmöglichkeit dar. Auch § 20 Abs. 4 WEG gebe dafür nichts her. Denn die Vorschrift stelle eine Veränderungssperre dar, wenn eine bauliche Umgestaltung keinesfalls erfolgen dürfe. Eine umgekehrte Wirkung, einem begehrenden Eigentümer einen Anspruch auf Durchführung baulicher Veränderungen zuzubilligen, komme ihr nicht zu.

Bleibt aber die Gemeinschaft grundsätzlich in ihrem Beschlussermessen frei, dann kommt es auch auf die Frage nicht mehr an, ob mit der Mini-Solaranlage, montiert an der Außenseite einer Balkonbrüstung oder dezenter im Balkoninneren, eine störende optische Veränderung einhergeht oder nicht.

Bezogen auf den Mieter ist dann festzuhalten, dass ihm nicht erlaubt sein kann, was dem vermietenden Eigentümer selbst innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft verwehrt ist (AG Pinneberg, Urteil vom 14.9.2021 - 60 C 30/20, IMR 2022, 120; AG Hamburg, Urteil vom 17.8.2021 - 9 C 42/21, IMR 2022, 121). Nachzutragen bleibt: Selbst dann, wenn im Zuge der Errichtung einer Wallbox als privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG) ein Balkonkraftwerk als Stromquelle geplant ist, bleibt die Gemeinschaft in ihrem Beschlussermessen frei. Auch dann geht es nach Auffassung des AG Konstanz nicht um die Herstellung von E-Mobilität, sondern eben um die Montage des Balkonkraftwerks. Dies falle weder unmittelbar noch analog unter § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG (für eine analoge Anwendung in diesem Falle Hügel / Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 2021, § 20 WEG Rn. 103 ff). Denn die Vorschrift sei nach Auffassung des Gesetzgebers in den aufgelisteten Fällen abschließend zu verstehen (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18791, 63-64, Bundesrat-Drucksache 168/20, 69-70).