Wohnungseigentum

Instandhaltungsrücklage mitgekauft oder „Katze im Sack“?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Die energetische Sanierungswelle rollt. Das gilt besonders im Wohnungseigentum. Häufig hört man die drängende Frage: Können wir das überhaupt bezahlen? Reicht unserer Erhaltungsrücklage aus? Und vor allem: Wer ist überhaupt dafür zuständig, dass eine Erhaltungsrücklage in ausreichender Höhe gebildet wird? 

Gesetzeslage

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt die Antwort. Zuständig ist die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Haftbar also nicht der Verwalter. Er muss nur ins Thema einführen, entsprechende Beschlüsse zur Aufstockung der Erhaltungsrücklage vorbereiten und gefasste Beschlüsse umsetzen - mehr nicht. Wenn‘s dann noch kneift, erleben viele Eigentümer eine unangenehme Überraschung - einen Beschluss zur Sonderumlage. Für Erwerber besonders übel: Gerade haben sie erst den Kaufpreis finanzieren müssen, jetzt verlangt die Gemeinschaft einen saftigen Nachschlag. Kann man sich dann als Erwerber noch an den Veräußerer halten? Eine Frage, die das OLG Koblenz mit „Nein“ beantwortet (Urteil vom 17.5.2023 - 15 U 1098/22, IMR 2023, 423).

Bestimmt der Wohnungskaufvertrag, der Anteil an der in näher genannter Höhe bestehenden Erhaltungsrücklage sei im Kaufpreis enthalten, so ist damit keine Haftung des Veräußerers für den korrekten Bestand bei Übernahme der Wohnung enthalten. Denn in der vertraglichen Absprache liege keine diesbezügliche Gewährleistung, so das OLG Koblenz.