Nutzungsentgelt verhandelbar

Ob und inwiefern der ehemalige Eigentümer ein Nutzungsentgelt für die Immobilie zahlen muss, hängt von den individuellen Vereinbarungen zwischen den Parteien ab. Grundsätzlich kann ein Wohnrecht sowohl unentgeltlich als auch entgeltlich ausgestaltet sein. Das unentgeltliche Wohnrecht ist hier jedoch die häufigste Form, insbesondere bei Schenkungen oder familiären Übergaben. Hierbei nutzt der Berechtigte die Immobilie, ohne dafür Miete oder andere Zahlungen an den Eigentümer zu leisten. Ein solches Wohnrecht wird häufig ausdrücklich als „unentgeltlich“ im Kauf- oder Schenkungsvertrag der Immobilie festgehalten.

Alternativ kann vereinbart werden, dass der Berechtigte für das Wohnrecht eine regelmäßige Zahlung leistet, beispielsweise in Form einer monatlichen Miete oder eines pauschalen Betrags. Dies wird allerdings seltener vereinbart und erfordert eine klare Regelung im Vertrag. Auch Vereinbarungen darüber, welche Räume oder Flächen das Wohnrecht umfasst und ob es eventuelle Einschränkungen oder bestimmte Bedingungen für die Nutzung gibt, sollte vertraglich vereinbart werden.

In den meisten Fällen wird das Wohnrecht direkt im Kauf- oder Schenkungsvertrag geregelt, da es eng mit der Übertragung der Immobilie verbunden ist. Ein separater Vertrag ist nur nötig, wenn das Wohnrecht unabhängig von einer Eigentumsübertragung vereinbart wird. In beiden Fällen ist jedoch eine notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung nötig, um die Rechte des Wohnberechtigten abzusichern.

Wohnrecht auch als Eigentümer möglich

Es ist zudem möglich, sich selbst vorsorglich ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen, also auch dann, wenn man Eigentümer der Immobilie ist und nicht plant, diese weiterzugeben. Ein solches Vorgehen kann unter bestimmten Umständen sinnvoll sein, etwa im Falle einer möglichen Zwangsvollstreckung: Der neue Eigentümer der Immobilie müsste das Wohnrecht respektieren. Gehört eine Immobilie mehreren Miteigentümern, müssen grundsätzlich alle Miteigentümer der Eintragung eines Wohnrechts ins Grundbuch zustimmen. Dies liegt daran, dass ein Wohnrecht eine dingliche Belastung der Immobilie darstellt, die den Wert und die Verfügbarkeit des Objektsbeeinflusst. Falls für die Immobilie eine Teilungserklärung vorliegt (etwa bei einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage), ist es möglich, dass sich das Wohnrecht nur auf einen bestimmten Bereich bezieht. In diesem Fall könnte eine Zustimmung der anderen Eigentümer möglicherweise nicht erforderlich sein, sofern das Wohnrecht nur die spezifische Einheit betrifft. Allerdings kann es Einschränkungen geben, wenn das Wohnrecht Auswirkungen auf gemeinschaftliche Flächen hat. Eine Wertminderung durch ein eingetragenes Wohnrecht beträfe in diesem Fall jedoch nur die spezifische Wohneinheit.

Steuerliche Vorteile nutzen

Die Wertminderung durch die Eintragung eines Wohnrechts wird mitunter sogar gezielt genutzt, insbesondere im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Da der Wert der Immobilie durch den Wert des Wohnrechts gemindert wird, erfolgt die Besteuerung auf Basis des um das Wohnrecht reduzierten Immobilienwerts und fällt entsprechend niedriger aus. Der Wert des Wohnrechts wird dabei anhand des Lebensalters der berechtigten Person (basierend auf Sterbetafeln) und des Mietwerts der Immobilie berechnet. Gegebenenfalls kann der Wert der Immobilie durch die Anrechnung des Wohnrechts sogar unterhalb der Freibeträge liegen, sodass keine Schenkungs- oder Erbschaftsteuern anfallen. Zum Beispiel beträgt der Freibetrag für Kinder im Schenkungsfall 400.000 Euro (§ 16 Erbschaftsteuergesetz) pro Person. Liegt der durch das Wohnrecht geminderte Wert der Immobilie unterhalb dieses Betrags, entfällt die Steuerpflicht vollständig. In jedem Fall ist eine Beratung durch einen Steuerexperten sinnvoll und empfehlenswert, um alle Möglichkeiten optimal auszuschöpfen.

Nießbrauchrecht

Abzugrenzen ist das Wohnrecht vom sogenannten Nießbrauchrecht: Beides sind dingliche Rechte, die ins Grundbuch eingetragen werden können, und sie ermöglichen es einer Person, eine Immobilie oder Teile davon zu nutzen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Allerdings unterscheiden sie sich deutlich in ihrem Umfang, Rechten und Pflichten. Der Nießbrauch ist ein umfassenderes Nutzungsrecht. Es erlaubt der berechtigten Person, eine Immobilie nicht nur selbst zu nutzen, sondern auch wirtschaftlich zu verwerten (etwa durch Vermietung). Der Berechtigte darf sämtliche Erträge aus der Immobilie behalten. Dafür trägt der Nießbraucher in der Regel sämtliche laufenden Kosten der Immobilie, einschließlich Betriebskosten, Reparaturen und Instandhaltung. Im Falle eines Wohnrechts hingegen fallen für den Wohnberechtigten in der Regel nur die Betriebskosten an.

Astrid Zehbe
Referentin für Presse und Kommunikation