Urteil zur Spekulationssteuer

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Bundesfinanzhof kippt Spekulationsteuer auf Immobilienerbe

Bisher traf die Spekulationssteuer nicht nur Verkäufer, sondern vielfach auch Erben einer Immobilie. Denn der Fiskus machte keinen Unterschied: Wer innerhalb der Zehn-Jahres-Frist eine Immobilie erbte, sie übernahm und dann veräußerte, hatte den Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer zu unterwerfen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat seine Rechtsprechung zu privaten Veräußerungsgeschäften im Zusammenhang mit Erbengemeinschaften geändert und widersprach damit auch der entsprechenden Praxis der Finanzverwaltung mit seinem am 18. Januar 2024 veröffentlichten Urteil vom 26. September 2023 (Aktenzeichen IX R 13/22).

Die Details

Folgender Fall lag der Entscheidung zugrunde: Der Ehemann erbte im Jahr 2015 zusammen mit den beiden gemeinsamen Kindern von der Ehefrau eine Immobilie. Sie bildeten eine Erbengemeinschaft, die im Jahr 2017 aufgelöst wurde. Der Ehemann erwarb die Anteile der beiden Kinder an der Erbengemeinschaft. Er veräußerte die zur Erbmasse gehörenden Immobilienanteile dann im Jahr 2018, also deutlich früher als zehn Jahre nach dem Erbfall. Das Finanzamt wertete den Erwerb der Erbteile der Kinder durch den Ehemann als eine Anschaffung im Sinne der Vorschriften über einkommensteuerpflichtige private Veräußerungsgeschäfte und besteuerte entsprechend den Erlös aus dem Verkauf von 2018 als privaten Veräußerungsgewinn.

BFH bewertet Anteile der Erbengemeinschaft anders

Der BFH sah die Notwendigkeit, zwischen Anteilen an der Erbengemeinschaft und der in der Erbmasse enthaltenen konkreten Grundstücksanteile zu unterscheiden. Die Erwerbsvorgänge im Zusammenhang mit den Anteilen an der Erbengemeinschaft sind nach Auffassung der Richter kein Fall der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte, weil ein Gesamthandsvermögen nicht der Verfügungsmacht an einem einzelnen Grundstück gleichzusetzen ist.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

„Das Urteil ist eine deutlich positive Kehrtwende und zunächst eine gute Nachricht für Erbengemeinschaften mit Grundstücken im Nachlass. Allerdings ist zum einen der Fall speziell durch eine angeordnete Vor- und Nacherbschaft und die Übertragung von Anteilen an der gesamten Erbengemeinschaft. Es muss also im Einzelfall genau geprüft werden, ob die Aussagen des BFH in diesem Fall auch auf den eigenen Fall zutreffen. Zum anderen ist das letzte Wort hier noch nicht gesprochen: Es ist nicht auszuschließen, dass die Finanzverwaltung mit einem Nichtanwendungserlass auf diese Entscheidung reagiert und damit anordnet, die Entscheidung nicht über diesen konkreten Fall hinaus anzuwenden. Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus Immobilienverkäufen bleibt damit problematisch und sollte als Steuerfalle im Blick behalten werden. Dies gilt umso mehr, als der BFH in einem anderen Fall mit Urteil vom 26. September 2023 zulasten eines Verkäufers entschieden hat. Hier entschied das Gericht, dass eine zu einer Befreiung von der Einkommensteuer führende Selbstnutzung einer Wohnung nicht schon dann gegeben ist, wenn die Wohnung vor der Veräußerung der Schwiegermutter beziehungsweise Mutter überlassen wurde (Aktenzeichen IX R 13/23).“