Schönheitsreparaturen

Einzelabrede als Ausweg?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Bei der Gestaltung von Wohnungsmietverträgen zeigt sich immer wieder das Bemühen der anbietenden Vermieterseite, Renovierungsaufwendungen durch Schönheitsreparaturklauseln den Mietern aufzuerlegen; dies einmal für die Vertragszeit, aber möglichst auch für das Vertragsende. Dass dabei die logisch klingende Gleichung „renoviert übergeben, renoviert zurück“ nicht greift, liegt vor allen Dingen an §§ 538, 535 Abs. 1 Satz 2, 306 Abs. 2 BGB.

Die Vorschriften verkörpern das gesetzliche Leitbild, die Grundidee zur Verteilung von Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten. Danach trägt der Vermieter die gewöhnlichen Abnutzungen der Mietsache (§ 538 BGB). Gesetzlich ist er zur Instandhaltung und Instandsetzung „ohne Wenn und Aber“ verpflichtet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), wenn nicht der Mieter selbst Schäden oder sonstige Reparaturaufwände schuldhaft verursacht hat. Da die Instandhaltungspflicht des Vermieters in den Grenzen des AGB-Klauselkontrollrechts (keine unangemessene Benachteiligung des Mieters, § 307 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB) vertraglich abbedungen werden kann, haben Klauseln zur Übernahme von Renovierungsaufwendungen, bzw. dafür entstehender Kosten gleichwohl ihre gesetzliche Basis, nicht aber Klauseln, die ohne weiteres bei Vertragsende zur Renovierung der Wohnung verpflichten. Das gilt auch für Klauseln, die einen bei Vertragsende festgestellten Renovierungsaufwand durch die Verpflichtung zu einer finanziellen Leistung dem Mieter auferlegen wollen (sogenannte Quotenabgeltungsklauseln mit quotaler Abgeltung für angelaufene Renovierungszeiträume).

Einzelabreden statt Formularklauseln

Wie aber ist zu entscheiden, wenn es sich nicht um vorgedruckte und dem Mieter als Vertragspartner „gestellte“ Formularklauseln handelt, sondern um ausgehandelte Einzelabreden? Diese Frage hatte der BGH in den folgenden Fall zu klären:

Der Mietvertrag endet. Mieter M verlangt die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Vermieter V rechnet mit Gegenforderungen auf, unter anderem mit einem Zahlungsanspruch aus einer Quotenabgeltungsvereinbarung. Diese Vereinbarung war zunächst Inhalt eines Vertrags mit den Vormietern. M hatte bei Beginn des Mietverhältnisses diesen Vertrag einschließlich der Quotenregelung übernommen. Nach dem Wortlaut der „Vereinbarung“ zwischen V und M war dies zuvor ausdrücklich verhandelt worden. Dazu trägt V vor, als Alternative sei die Zahlung einer um 80 € erhöhten Miete ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturlast und ohne Quotenabgeltung angeboten worden. Die Berufungsinstanz spricht die Rückzahlungsklage der erbrachten Kautionsleistung in vollem Umfang zu; die Quotenvereinbarung sei unwirksam, eine darauf gegründete Aufrechnung mit einer nicht entstandenen Forderung könne deshalb den eingeklagten Rückzahlungsanspruch nicht schmälern.

Definition von Einzelabrede unklar

Der BGH beurteilt im Ergebnis anders und verweist zur weiteren Sachaufklärung zurück. Richtig sei, dass eine als Formularklausel vereinbarte Quotenabgeltungsregelung für angelaufene Renovierungsintervalle bei Vertragsende unwirksam sei (st. Rspr.: BGH, Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 242/13, BeckRS 2015, 8111 = FD-MietR 2015, 368139).

Hier aber komme es aufgrund der vertraglichen Übernahme durch „Vereinbarung“ mit dem klagenden Mieter darauf an, ob darin insgesamt das Aushandeln einer Einzelabrede gesehen werden könne. Handle es sich um eine solche Einzelabrede und sei sie nicht vorgegeben, sondern ausgehandelt, sei auch eine Quotenabgeltungsvereinbarung mit Wirkung zum Vertragsende zulässig (ebenso schon: BGH, Urteil vom 16.6.2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9). Denn diese Vereinbarung betreffe die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (ebenso: BGH, Urteil vom 28.2.2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ Bd. 218, 22 Rn. 15; BGH, Urteil vom 8.7.2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ Bd. 226, 208 Rn. 16; und BGH, Urteil vom 8.7.2020 - VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 16).

Diese Bestimmung aber sei abdingbar. Sie könne deshalb sowohl in Form einer Formularklausel (begrenzt) als auch individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien abgeändert werden (hinweisend auch: Deutscher Bundestag, Drucksache 14/4553, Seite 40; Staudinger/V. Emmerich, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2021, § 535 BGB Rn. 109; Häublein, in:. Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 535 BGB Rn. 146; Siegmund, in: Beck OK-Mietrecht - Stand 1.11.2023, § 535 BGB Rn. 5246).

Rückverweis an Berufungsinstanz

Wolle man eine im Einzelnen ausgehandelte Einzelabrede annehmen, so müsse der Vermieter als Verwender dieser Vereinbarung die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt haben. Allein die (hier erfolgte) Vorstellung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen mache die dann vom Vertragspartner gewählte Alternative noch nicht zu einer „ausgehandelten“ Individualabrede (ebenso schon: BGH, Urteil vom 17.2.2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ Bd. 184, 259). Dieser Schluss käme nur in Betracht, wenn der Mieter selbst Gelegenheit gehabt hätte, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen (ebenso bereits: BGH, Beschluss vom 20.11.2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; BGH, Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 25; BGH, Urteil vom 13.3.2018 - XI ZR 291/16, NJW-RR 2018, 814; BGH, Beschluss vom 19.3.2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080).

Um dies näher zu untersuchen verweist der BGH an eine andere Kammer der Berufungsinstanz zurück.

Nachzutragen bleibt:

Vereinbarungen, die eine Renovierungspflicht ohne weitere Voraussetzungen an das Vertragsende knüpfen, sind als Formularklausel unwirksam (BGH, Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97; BGH, Urt. v. 14.Mai 2003 – VIII ZR 308/02,; BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02, BGH, Urteil vom 525.6.2003 - VIII ZR 335/02; BGH, Urteil vom 5.4.2006 - VIII ZR 109/05 (Tapezierklausel), ; BGH, Urteil vom 12.9.2007 - VIII ZR 316/06, jeweils juris - danach ist eine Endrenovierungsklausel unwirksam, wenn sie unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzten Schönheitsreparaturen vorgenommen worden, zur Endrenovierung verpflichtet). Sie können allenfalls als Individualvereinbarungen denkbar sein. Das soll selbst für starre Endrenovierungsklauseln außerhalb des Mietvertrags zum Beispiel im Wohnungsübergabeprotokoll (BGH, Urteil vom 27.5.2009 – VIII ZR 302/07; Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WuM 2007, 682, Tz. 13 m.w.N.; BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, NZM 2009, 233 = NJW 2009, 1075 = DWW 2009, 102; BGH, Urteil vom 18. März 2009 - XII ZR 200/06, MDR 2009, 678 = NZM 2009, 397; BGH, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116) angenommen werden können. Dieser Befund ist aber keinesfalls zwingend und die eher seltene absolute Ausnahme. Denn die Hürden zur Annahme einer Individualvereinbarung sind so hoch, dass diese Vereinbarungsqualität in der Praxis so gut wie nicht mehr erreicht werden kann.

Abgesehen davon, dass dafür das Angebot mehrerer Regelungsmöglichkeiten nicht ausreicht (BGH, Urteil vom 17.2.2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ Bd. 184, 259), galt schon früher eine Vertragsbedingung bereits dann für eine Vielzahl von Verträgen als vorformuliert - und damit als Formularklausel im Sinne des AGB-Klauselkontrollrechts, wenn ihre 3-malige Verwendung beabsichtigt war (BGH, Urteil vom 27.9.2001 - VII ZR 388/00, NJW 2002, 138). Die Rechtsprechung zur Annahme des Tatbestandsmerkmals „Vielzahl“ in § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB hat sich mittlerweile stark verschärft. Schon die erstmalige Verwendung der AGB durch den Verwender soll genügen (BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, NJW 2010, 1131, 1132). Dann aber kommt es auf die Absicht einer Mehrfachverwendung nicht mehr an (ausdrücklich: BGH, Beschluss vom 23.8.2016 – VIII ZR 23/16, WuM 2016, 656 = ZMR 2016, 851 = NZM 2017, 71 = NJW-Spezial 2017, 2 = NJW-RR 2017, 137 Rn. 11 der Entscheidungsgründe nach juris; Graf von Westphalen, NJW 2017, 2237, 2237 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).

Im Falle eines Verbrauchervertrags ist die Regelung bereits gesetzlich strenger; hier genügt die einmalige Verwendungsabsicht (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Von einem Verbrauchergeschäft ist bereits immer dann auszugehen, wenn der Vermieter als Unternehmer einzustufen ist und an eine Privatperson (Verbraucher) vermietet. Von der Verbrauchereigenschaft eines Wohnraummieters ist immer auszugehen; dies auch dann, wenn er freiberuflich oder gewerblich tätig ist). Denn nach einmütiger Auffassung hat seine berufliche Orientierung mit seinen privaten Dispositionen nichts zu tun.