Pressemitteilung vom 28.03.2006

Eine unpünktliche Zahlung nach Abmahnung rechtfertigt Kündigung

Hat der Mieter in der Vergangenheit häufig verspätet gezahlt, kann der Vermieter nach der Abmahnung unter Umständen bereits bei einer verspäteten Zahlung außerordentlich fristlos kündigen (BGH, Urteil vom 11. Januar 2006, Az.: VIII ZR 364/04, wird in der DWW veröffentlicht).

Der Mieter überwies die Miete fast regelmäßig nach dem dritten Werktag. Der Vermieter mahnt den Mieter ab und kündigt nach einer weiteren unpünktlichen Zahlung.

Das Landgericht hielt die Kündigung für unwirksam. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens dreimal verspätet gezahlt werde.

Der BGH sieht das anders und verweist die Sache zurück. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung könne nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden.

Die fortdauernde Unpünktlichkeit könne sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen.

Eine Kündigung sei nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen müsse das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten auch danach fortgesetzt hat. Damit habe er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen.