Wohnungssanierung: Muss Mieter ausziehen?

Grundsätzlich nicht, aber Ausnahmen möglich

Generell berechtigen umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten den Vermieter nicht zur Kündigung eines Mietverhältnisses. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter den schlechten Zustand des Gebäudes durch sein eigenes vertragswidriges Verhalten selbst herbeigeführt hat, weil er in der Vergangenheit seinen Erhaltungspflichten nicht nachgekommen ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.2.1995 – Az. 2-11 S 365/94, WuM 1995, 441). Aber: kein Grundsatz ohne Ausnahme. Denn gegenteilig entschied jetzt ebenfalls das LG Frankfurt/Main mit Beschluss vom 17.1.2011 (Az. 2-11 S 7/11, IMR 2011, S. 141). In dem entschiedenen Fall stritten Mieter und Vermieter über die Berechtigung des Vermieters, die vom Mieter genutzte zu sanierende Wohnung zu kündigen. Zu dieser Zeit bewohnte der Mieter bereits 20 Jahre lang die in dieser Zeit nicht renovierte Wohnung. Der Vermieter möchte sanieren und danach die Wohnung gemeinsam mit der Hausetage insgesamt an eine gemeinnützige Vereinigung zu einer doppelt so hohen Miete wie bisher vermieten. Der Vermieter bot dem Mieter eine Vielzahl von Ersatzwohnungen erfolglos an, kündigte danach gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Ziff. 3 BGB und erhob Räumungsklage.

Das LG Frankfurt gab der Klage statt. Begründung: Ohne den Auszug des Mieters nach Kündigung hätte der Vermieter die Etage des Hauses nicht komplett sanieren können. Die Kündigung sei auch deshalb gerechtfertigt, weil dem Mieter zuvor mehrere Ersatzwohnungen angeboten worden seien, weswegen seine Einwendungen wegen sozialer Härte oder wegen Rechtsmissbrauchs entfielen. Schließlich zahle die gemeinnützige Vereinigung nach Sanierung der Mieträume eine fast doppelt so hohe Miete, wodurch die angestrebte Vollsanierung überhaupt erst ermöglicht werde. Bleibe der Mieter an das bestehende Mietverhältnis gebunden, so sei er an der wirtschaftlichen Verwertung der Mieträume gehindert und erleide dadurch erhebliche Nachteile.

Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 9.2.2011 (Az. VIII ZR 155/10, MDR 2011, Seite 346 = NZM 2011, Seite 239 = NJW 2011, Seite = ZMR 2011, Seite 458) entschieden, dass der Vermieter dem Mieter nach § 573 BGB kündigen kann, wenn nur durch Abriss ein Neubauwohnraum geschaffen werden könne, der dem heutigen Wohnbedürfnis entspricht. Zur Begründung der Verwertungskündigung genüge die Mitteilung, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.

RA Dr. Hans Reinold Horst

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