Mietkaution:

Schäden am Gemeinschaftseigentum verrechenbar?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Eine vereinbarte und geleistete Mietkaution ist als Sicherheit für den Vermieter zu verstehen; bei Vertragsende kann er deshalb zum Beispiel Ersatzansprüche wegen Beschädigung der Mieträume verrechnen, also die einzelnen Schadensbeträge von der Kaution abziehen. Das geht aber eben nur in Bezug auf die Mieträume selbst, bei einer vermieteten Eigentumswohnung aber nicht, wenn beim Auszug Schäden im Treppenhaus verursacht werden. Denn das Treppenhaus zähltnicht mehr zum vermieteten Sondereigentum, also der Eigentumswohnung selbst, sondern zum Gemeinschaftseigentum. Deshalb sei eine Aufrechnung mit der Kaution nicht zulässig, so das AG München in seinem Urteil vom 26. März 2021 –414 C 22283/20, ZMR 2021, 825.

Die Begründung:

Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband, nicht der einzelne Wohnungseigentümer als dessen Mitglied und Vermieter, kann einen Schadensersatzanspruch nach Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Mieter geltend machen (§ 9a Abs. 2 WEG). Die beschädigten Treppenhauswände gehörten gesetzlich zwingend zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Schließlich stehe die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft, und nicht dem einzelnen Eigentümer, zu (§ 18 Abs. 1 WEG). Könne folglich der einzelne Eigentümer diesen Anspruch nicht einklagen (fehlende Prozessführungsbefugnis), so könne er auch mit einem solchenAnspruch nicht gegen die Mietkaution aufrechnen.

Die Entscheidung überzeugt. Denn der einzelne Eigentümer ist wie richtig abgeleitet nicht Anspruchsinhaber. Folglich kommt es auch nicht zu einer Aufrechnungslage (§ 387 BGB). Zu einer Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft an den einzelnen Eigentümer, im Wege der sogenannten „gewillkürten Prozessstandschaft“ den Anspruch geltend zu machen und auch zu einer Abtretung der Forderung von der Gemeinschaft an den Einzeleigentümer und Vermieterwurde im Verfahren nicht vorgetragen.