Mieterhöhung

Wegfall der Preisbindung von öffentlich gefördertem Wohnraum - Folgen? 

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen darf nur die Kostenmiete verlangt werden, die sich als Ergebnis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als Aufwand pro Quadratmeter vermieteter Fläche monatlich darstellt. Eingerechnet werden dabei eine Eigenkapitalverzinsung sowie ein Mietausfallwagnis und auch eine Instandhaltungspauschale. Die Miete muss vom zuständigen Wohnungsamt in der Höhe genehmigt werden. Mieterhöhungen sind denkbar. Für sie gelten §§ 8-10 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Nach diesen Vorschriften wird die Mieterhöhung auf die Kostenmiete durch Erklärung gegenüber dem Mieter einschließlich einer Berechnung und einer Erläuterung wirksam (§ 10 Absatz 1 WoBindG). 

Fallen eine bisherige öffentliche Förderung und die damit einhergehende bisherige Mietpreisbindung für Wohnraum weg, kann die Miete nach den Grundsätzen des freifinanzierten Wohnungsbaus gemäß §§ 558 ff BGB erhöht werden. 

Ein Beispiel:

Die bisherige öffentliche Förderung und die damit einhergehende bisherige Mietpreisbindung fallen zum 31.12.2022 weg. Dabei ist es rechtlich zulässig, die Nettomiete mit Wirkung zum 1. Januar 2023 nach den Vorschriften für die Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau zu berechnen. 

Endet die Preisbindung, kann der Vermieter schon vor Ablauf vom Mieter verlangen, dass er einer Mieterhöhung zustimmt, die unmittelbar nach dem Ablauf der Bindung wirksam wird (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 9.10.1980 - 4 REMiet 2/80, NJW 1981, S. 234; LG Berlin, Urteil vom 18.1.1996 - 61 S 217/95, WuM 1996, S. 417;; LG Berlin, Urteil vom 11.3.2002 - 63 S 179/02, juris; LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2008 - 307 S 81/08, juris). Rechtsgrundlage für diese Mietneuberechnung ist deshalb § 558 BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung vom Mieter verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigt. In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung gilt eine Grenze von 15 %.

Wir bleiben bei unserem Beispiel: 

soll die Mieterhöhung zum 1. Januar 2023 wirksam werden, so kann das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung noch während der Preisbindung zum Ende Oktober 2022 gestellt werden. Denn 2 volle Monate (hier November und Dezember 2022) hat der Mieter Zeit, sich zu überlegen, ob bei dem Verlangen zustimmt oder nicht. Bevor es zur Mieterhöhung kommt, ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die preisfrei gewordene Wohnung zu entrichten (KG, Urteil vom 8.5.2023 - 8 U 1144/20, BeckRS 2023, 11764; im Anschluss an BGH, Urteil vom 16.6.2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145).

Und was gilt, wenn die öffentliche Förderung durch Bescheid des Wohnungsamtes rückwirkend wegfällt und die Miete zuvor im einseitigen Erhörungsverfahren nach § 10 WoBindG erhöht wurde? In diesem Fall werden dann nach dem Wohnungsbindungsgesetz einseitig durch den Vermieter erklärte Mieterhöhungen unwirksam, wenn sie in dem Zeitraum abgegeben worden sind, für den die Preisbindung - wenn auch rückwirkend entfallen - nicht mehr gilt (KG, Urteil vom 8.5.2023 - 8 U 1144/20, BeckRS 2023, 11764). Auch dann kann nach den für den freifinanzierten Wohnungsbau geltenden Grundsätzen im 2-seitigen Mieterhöhungsverfahren nur noch ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete an den Mieter gerichtet werden, regelmäßig begrenzt auf einen Zuschlag von 20 % auf die zuletzt gezahlte Kostenmiete, bzw. in Höhe von 15 % in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung (Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB). 

Im Ergebnis ohne Bedeutung bleibt, ob der Mieter auf die rückwirkend unwirksam gewordene einseitige Mieterhöhungserklärung vorbehaltlos gezahlt hat oder nicht. Denn darin kann keine gegenseitige Vereinbarung der erhöhten Miete gesehen werden. Die entsprechende Entscheidung des BGH vom 30.1.2018 - VIII ZB 74/16, juris für das zweiseitige Mieterhöhungsverfahren innerhalb des ortsüblichen Vergleichsmietensystems gilt für eine notwendige einseitige Mieterhöhungserklärung innerhalb der Preisbindung nicht. Denn einerseits bedarf es aufgrund der Einseitigkeit weder einer ausdrücklichen oder einer nur konkludenten Zustimmung durch den Mieter, andererseits kann die Kostenmiete nicht frei bestimmt werden; schließlich kann ihre Vereinbarung nicht abbedungen werden (KG, Urteil vom 8.5.2023 - 8 U 1144/20, BeckRS 2023, 11764, Rn. 12. Entscheidungsgründe am Ende; Schreiber, in: Vermietung in Zeiten der Mietpreisregulierung, 2021, S. 57; vgl. auch BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 199/04, juris, Rn. 12 ff; Weidenkaff, in: Grüneberg, Kommentar zum BGB, 82. Aufl. 2022, § 558 BGB, Rn. 7 ff).