Mieterhöhung

Umfang der Erläuterungen bei Sozialwohnungen?

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

V, Vermieter einer Sozialwohnung, modernisiert. Danach erhöht er die preisgebundene Miete schriftlich nach § 25 Abs. 2 II. BV sowie nach § 10 WoBindG. Dabei gibt er die bisherige Miete, den Erhöhungsbetrag und die erhöhte Miete an. Ferner fügt er Unterlagen zu den angefallenen Gesamtbaukosten sowie der Berechnung der Mieterhöhung bei. Als Berechnungsgrundlage der erhöhten jährlichen Aufwendungen macht er 1,5152 % Abschreibungen für Aufwendungen (AfA) auf die ebenfalls genannten gesamten Baukosten sowie auf die wohnungsbezogenen Baukosten geltend. Mieter M rügt, dass dies den Regelsatz von 1 % Abschreibungssatz für die laufenden Aufwendungen übersteige und moniert eine fehlende Erläuterung dazu. Die erhöhte Miete zahlt er deshalb nicht. Später kündigt V wegen Zahlungsverzugs und erhebt Räumungsklage.

Der BGH betrachtet die Mieterhöhung (nach §§ 25 Abs. 2 II. BV, 10 Abs. 1 WoBindG, 4 Abs. 7 Satz 1 NMV) auch vor dem Hintergrund der erhobenen Rüge des Mieters als formell wirksam (BGH, Urteil vom 6.4.2022 - VIII ZR 246/20, IMR 2022, 259 = FD-MietR 2022, 449065). Die geforderte einseitige Mieterhöhungserklärung stelle nur ein formelles Wirksamkeitserfordernis für die dem Vermieter von Gesetzes wegen zustehende Kostenmiete dar, die seine erhöhten Aufwendungen decken müsse (ebenso: BGH, Beschluss vom 11.1.1984 - VIII ARZ 10/83, IMRRS 2007, 2570). Damit werde der Zweck verfolgt, den Mieter zu informieren und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen. Aus der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder aus einem Auszug daraus zu den laufenden Aufwendungen des Vermieters könne der Mieter erkennen, ob der Vermieter mit der erhöhten Miete die Wohnung noch zu einem Preis überlasse, der nur seine laufenden Aufwendungen decke. So könne der Mieter die Verpflichtung des Vermieters aus § 8 Absatz 1 WoBindG, die Wohnung zu keinem höheren Entgelt zu vermieten, überprüfen (ebenso: BGH, Urteil vom 6.4.2011 - VIII ZR 199/10, IMRRS 2011, 1375).

Die Erläuterungspflicht in Bezug auf die Mieterhöhung in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG beinhalte nicht, dass jeder einzelne Rechenschritt so eingehend zu begründen sei, dass der Mieter bereits daraus abschließend prüfen könne, ob die Mieterhöhung auch sachlich begründet sei (arg. e § 4 Abs. 7 Satz 2NMV). Denn § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG bzw. § 29 Absatz 1 NMV stellen dem Mieter ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht zur Seite, wenn er in sachlicher Hinsicht näher überprüfen wolle (zum Erläuterungsumfang einer Mieterhöhung im öffentlich geförderten Wohnungsbau vgl.: BGH, NJW 2014, 45; BGH, NJW 1984, 1032).