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Mietendeckel

Mietpreisregulierungen reduzieren das Wohnungsangebot

In Zeiten zunehmender Wohnungsknappheit und steigender Mieten in den Metropolen greifen politische Entscheidungsträger häufig auf Mietpreisregulierungen zurück, um den Preisanstieg zu bremsen – mit dem Ziel, Mieter zu entlasten. Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beleuchtet die Effekte von Mietpreisregulierungen und zeigt, dass diese oftmals mit gravierenden Konsequenzen für den Wohnungsmarkt verbunden sind.

Mietpreisbremse und Mietendeckel

Seit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 sind in Deutschland verschiedene Formen der Mietpreisregulierung im Einsatz. Die Mietpreisbremse, die in stark nachgefragten Wohnungsmärkten die Erhöhungen der Neuvertragsmieten begrenzen soll, wird vor allem in großen Städten angewendet. Eine noch strengere Form der Regulierung stellte der Berliner Mietendeckel dar, der von 2020 bis 2021 in Kraft war. Diese Maßnahme sah nicht nur eine Deckelung der Neuvertragsmieten vor, sondern zwang Vermieter in bestimmten Fällen auch zur Preisabsenkung in bestehenden Mietverhältnissen. Obwohl der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde, hat die Debatte um strengere Mietregulierungen und bundesweiter Deckelungen im politischen Diskurs weiter an Fahrt aufgenommen.

Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot

Eines der zentralen Ergebnisse der IW-Studie ist die Tatsache, dass Mietpreisregulierungen das Angebot an Mietwohnungen erheblich verringern. Ein Beispiel hierfür ist der Berliner Mietendeckel, der die Zahl der inserierten Mietwohnungsangeboten um über 50 Prozent reduzierte. Vermieter reagierten auf die Regulierung, indem sie Wohnungen entweder leer stehen ließen oder an Selbstnutzer verkauften. Dieser Rückgang des Mietangebots verschärft die ohnehin schon angespannte Marktsituation, insbesondere für Familien und Wohnungssuchende mit niedrigeren Einkommen. Die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels nach Vorbild des Berliner Modells würde die Zahl von inserierten Mietwohnungsangebotenach Schätzungen des Forschungsinstituts um etwa 60 Prozent reduzieren.

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Investitionsanreize und Qualität des Wohnungsbestands

Ein weiteres zentrales Problem, das durch Mietpreisregulierungen verstärkt wird, ist der Rückgang von Investitionen in den Wohnungsbestand. Besonders in Regionen, in denen seit Langem Mietpreisregulierungen gelten, zeigt sich ein negativer Einfluss auf die Qualität der Mietwohnungen. Die Vermieter haben weniger Anreize und auch deutlich weniger finanzielle Mittel, um in Modernisierungen und Sanierungen zu investieren. Dies steht auch im Widerspruch zu den dringend notwendigen Investitionen in den Klimaschutz, die für die Erreichung der Klimaneutralität im Gebäudesektor unabdingbar sind.

Internationale Erfahrungen und Verteilungswirkungen

Internationale Erfahrungen zeigen, dass Mietpreisregulierungen oft gegenteilige Effekte haben als ursprünglich beabsichtigt. Studien aus Spanien und Schweden belegen, dass einkommensstarke Haushalte von den Regulierungen eher profitieren, während einkommensschwache Haushalte es schwer haben, sich am Wohnungsmarkt zu behaupten. Eine Auswertung für Stockholm zeigt, dass Personen in mietkontrollierten Wohnungen Einkommen beziehen, die das Durchschnittseinkommen um etwa 30 Prozent übersteigen. Diese Fehlallokation des Wohnraums führt zu einer sozialen Segregation, die langfristig schädlich für die Gesellschaft ist.

Einschätzung von Jakob Grimm, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

„Die Studie des IW zeigt deutlich, dass Mietpreisregulierungen keine nachhaltige Lösung für die Herausforderungen des Wohnungsmarktes darstellen. Vielmehr verschärfen sie die bestehenden Probleme, indem sie das Angebot verknappen und Investitionen in den Wohnungsbestand behindern. Um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren, bedarf es daher eines ausgewogenen Maßnahmenmixes. Neben verstärktem Wohnungsbau sowie Aufstockungen und Nachverdichtung insbesondere in den Großstädten sind auch Subjektförderungen wie das Wohngeld eine Möglichkeit, einkommensschwache Haushalte gezielt zu unterstützen. Nur so kann der Wohnungsmarkt langfristig entlastet und die Wohnsituation für alle Bevölkerungsschichten verbessert werden.“