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Gebäudesanierung

Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf deutlich verschärft

Wer jetzt Immobilien verkauft, muss den Erwerber auf anstehende Sanierungskosten ungefragt hinweisen. Der BGH verschärft die vorvertraglichen Aufklärungspflichten des Verkäufers deutlich (Urteil vom 15.9.2023 - V ZR 77/22, FD-MietR 2023, 460388).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst

Das Urteil erging anlässlich des Verkaufs mehrerer Gewerbeeinheiten in einer Wohnungseigentumsanlage. Der Kaufvertrag sicherte zu, dass keine Beschlüsse über künftige Sanierungsumlagen gefasst seien und dass keine außergewöhnlichen Sanierungen anstünden, die von der gebildeten Instandhaltungsrücklage nicht gedeckt seien. Dies entsprach nicht den Tatsachen: Denn nach der Beurkundung des Kaufvertrags erfuhr der Erwerber von einem Protokoll einer Eigentümerversammlung, aus dem sich ergab, dass auf den Erwerber Sanierungskosten von bis zu 50 Millionen € für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zukommen könnten. Der Erwerber focht den Kaufvertrag an, der Verkäufer berief sich darauf, 3 Tage vor der Beurkundung des Vertragsabschlusses sei das Protokoll in einen virtuellen Datenraum, die Eigentumsanlage betreffend, eingestellt worden. Der BGH urteilte, der Verkäufer hätte es damit nicht bewenden lassen dürfen, sondern hätte den Erwerber ungefragt auf diesen Umstand hinweisen müssen; dies, zumal der Kaufvertrag entsprechende Zusicherungen eines von Sanierungen unbelasteten Objekts enthielt.

Gebäudeenergiegesetz

Im jetzt beginnenden Zeitalter des Heizungstausches und der energetischen Gebäudesanierung insgesamt hat die Entscheidung weit reichende Bedeutung. Denn auch hier werden dem Veräußerer in der Konsequenz dieser Entscheidung entsprechende Aufklärungspflichten auferlegt. Das bedeutet, dass der Erwerber ungefragt über den Umfang gesetzlich geschuldeter oder technisch anstehender Gebäudesanierungen einschließlich des Heizungstausches nach dem soeben beschlossen novellierten Gebäudeenergie-Gesetz (GEG) informiert werden muss. Diese Konsequenz ist für Veräußerer nicht nur lästig, sondern durchaus kostspielig, und das gleich in mehrfacher Hinsicht. Zunächst muss ein Energieberater gewonnen und bezahlt werden, der energetische Sanierungsmöglichkeiten im Heizungsbereich und auch bei der Bausubstanz insgesamt ermittelt. Käufer werden so dokumentierte gesetzliche Sanierungsnotwendigkeiten oder gar technische Sanierungsstaus zum Anlass nehmen, den Kaufpreis zu drücken. Schätzungen zufolge können sich in den nächsten Jahren alleine wegen eines anstehenden Heizungsumbaus Verkehrswertabschläge von bis zu 20 % ergeben. So unschön dies ist, so klar wird man sich den vom BGH gesehenen verschärften Auflagen an die Aufklärung des Erwerbers im Rahmen von Immobilientransaktionen stellen müssen.

Zur energetischen Sanierungspflicht, über deren Umfang auch kostenbezogen aufgeklärt werden muss, gilt dabei folgendes: Bis zum 31.12.2023 müssen Käufer und Eigentümer von Altbauten insbesondere aus den Jahren vor 2002 nach den Vorgaben des Gesetzgebers energetisch sanieren. So will es das Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude und zur Änderung weiterer Gesetze (Gebäude-Energiegesetz - GEG) vom 8.8.2020 (BGB l. 1/2020, Nr. 37 vom 13.8.2020, S. 1728 in der Fassung vom 20.7.2022 (Art. 18a G v. 20.7.2022, BGBl. I/2022, S. 1237) - dort § 47 Abs. 3 GEG).

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Das Gesetz vereinheitlicht die bis dahin in unterschiedlichen Rechtsvorschriften (Energieeinspargesetz - EmEG, Energieeinsparverordnung - EmEV, Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz - EEWärmeG) geregelten Bestimmungen zur energetischen Optimierung von Gebäuden. 

Ziel ist dabei ein aufeinander abgestimmtes Regelsystem für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an den Immobilienbestand und für den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung. 

Geregelt sind dort insbesondere

  • Anforderungen an Energieausweise,
  • Energiestandards für die Sanierung,
  • Voraussetzungen eines angeordneten Heizungstausches, und
  • sonstige Sanierungspflichten.


Die Sanierungspflicht (§§ 71, 72, 69 Abs. 2, 47 Abs. 3 GEG) betrifft die Bereiche

  • Dämmung von wärmeführenden Leitungen (Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen),
  • Dämmung der obersten Geschossdecke, die zum Bereich des Dachbodens hin abschließt,
  • Voraussetzungen des Betriebs älterer Heizsysteme und Pflicht zum Heizungsaustausch für 30 Jahre alte Heizungen unabhängig von deren Funktionsfähigkeit (Konstanttemperaturkessel),


Nur für selbst bewohnte Ein- bis Zweifamilienhäuser gibt es im Falle des Eigentümerwechsels eine „Schonfrist“: der neue Eigentümer muss dann innerhalb von 2 Jahren seit Übergang des Eigentums den genannten Nachrüstpflichten genügen (§ 47 Abs. 3 GEG). Weitere Ausnahmen und Einschränkungen gelten für denkmalgeschützte Gebäude.

Sanierungs- und Nachfristpflichten

Unabhängig von einem Veräußerungsfall gibt es zurzeit über die genannten Pflichten hinaus noch keine unbedingten Sanierungspflichten / Nachfristpflichten, die Hauseigentümer erfüllen müssen. Das ändert sich durch die jetzt verabschiedete Novelle zum GEG ab dem 1. Januar 2024 im Heizungsbereich, aber auch für die herzustellende energetische Gebäudequalität insgesamt, wenn die EU-Gebäudeenergie-Effizienz-Richtlinie in nationales Recht umgesetzt ist. Auch dies steht bevor...

Aber schon aktuell gilt: Geht es um Instandsetzungsmaßnahmen und sind von dem einzelnen zu betrachtenden Gewerk mehr als 10 % der Baumasse betroffen, müssen die aktuellen gesetzlich vorgegebenen Energiestandards im Zuge der Baumaßnahmen bereits umgesetzt werden (§ 46 Abs. 1 Satz 1 und 2 GEG in Verbindung mit Anlage 7 des Gesetzes).

Beispiele:
Sollen weniger als 10 % der Fassadenfläche instandgesetzt werden, kann dies so ohne weiteres geschehen. Sind mehr als 10 % der Fläche betroffen, müssen die neuen aktuellen energetischen Standards zur Fassadendämmung berücksichtigt werden.
Fenster: Werden mehr als 10 % der vorhandenen Fenster ausgetauscht, kommt es auf die insgesamte Einhaltung des aktuell geltenden Wärmedurchgangskoeffizienten an..
Genauso ist es beim Dach: Soll die Dacheindeckung inklusive der Unterlattierung erneuert werden, muss auch hier der vorhandene Wärmeschutz im Hinblick darauf überprüft werden, ob er die aktuellen energetischen Werte einhält. Ist das nicht so, muss eine Dämmung zusätzlich eingebaut werden.

Werden die Vorgaben des GEG nicht beachtet, können Bußgelder zwischen 5000 und 50.000 € verhängt werden.

Gültigkeit

Die vorstehend skizzierten aktuellen Gebote gelten auch ab dem 1. Januar 2024 fort, bei dem 2-jährigen Aufschub nach Erwerb (§ 73 Abs. 1 und 2 GEG) nur im Hinblick auf die Dämmpflicht wärmeführender Leitungen. Das bedeutet: Heizungen müssen nach den Vorgaben des neuen Gesetzes ohne diese Frist ertüchtigt werden, bzw. getauscht werden, nicht erst nach Ablauf von 2 Jahren seit dem Erwerb. Die gute Botschaft: Dies setzt im Immobilienbestand allerdings voraus, dass in der Gemeinde, in der die Immobilie belegen ist, eine Wärmeplanung vorliegt. Aber auch dann können noch Übergangsfristen zum Heizungstausch und Ausnahmeregelungen greifen. Dies ist allerdings Tatfrage im Einzelfall. Von der vorvertraglichen Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers über gesetzlich aufgegebene Sanierungsumfänge befreit dies nicht.