Erhöhung der erbschaftsteuerlichen Bewertungsgrundlage

Ab 2023 droht höhere Erbschaft- und Schenkungssteuer

Der Gesetzgeber passt in seinem aktuellen Entwurf des Jahressteuergesetzes, der im Dezember 2022 verabschiedet und ab dem 1. Januar 2023 umgesetzt werden soll, die Bewertungsregeln an die Marktpreisentwicklung an. Er setzt damit eine entsprechende Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts um. Unangetastet bleiben hingegen die seit 2009 nicht mehr geänderten Freibeträge.

Drei Bewertungsverfahren kommen für die steuerliche Immobilienbewertung bei Erbschaft- und Schenkungssteuer in Betracht: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Sachwertfaktor steigt

Im Sachwertverfahren werden üblicherweise Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet sowie Eigentumswohnungen, für die keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen. Durch eine Anhebung der Restnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre verringert sich künftig die mögliche Alterswertminderung. Der im Gesetz vorgesehene Sachwertfaktor, der auf die Summe von Gebäude- und Bodensachwert angewendet wird, steigt. Statt zwischen 0,5 und 1,5 liegt er fortan zwischen 0,8 und 1,8. Rechnerisch entspricht eine Erhöhung des Sachwertfaktors zum Beispiel von 1,0 auf 1,4 einer Wertsteigerung um 40 Prozent. Hinzu kommt ein neuer Regionalfaktor, der ohnehin hochpreisige Regionen wertmäßig weiter anhebt.

Änderungen bei den Liegenschaftszinsen

Für vermietete Immobilien ist in der Regel das Ertragswertverfahren anzuwenden. Hier kommt es vor allem durch Änderungen bei den Liegenschaftszinsen und der Verschlechterung bei den abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten vielfach zu höheren Bewertungsergebnissen beim Ertrag.

All diese Effekte werden – unabhängig von den geplanten Gesetzesänderungen – noch durch die aktuell weiterhin vielerorts hohen Bodenpreise, in der Bewertung als Bodenrichtwerte umgesetzt, verschärft. In Konstellationen, bei denen zum Beispiel eine Immobilie in gefragten Lagen nur einem Kind übertragen wird, könnten sich die aktuellen Freibeträge daher schneller als bisher als zu niedrig erweisen.