Welche Richtlinien, Gesetze und Verordnungen zur energetischen Gebäudesanierung gibt es jetzt bereits? 

Europa 

• EU-Gebäudeenergie-Effizienzrichtlinie (Energy Performance auf Builldings Directive - EPBD - zur Festlegung von energetischen Mindeststandards (MEPS) mit Sanierungspflichten für Immobilieneigentümer; betrifft neben Heizungsausstattungen den insgesamten Gebäudeenergieeffizienz-Standard; Verschärfung in Planung, aktuell im Trilog-Verfahren, in Kraft treten wahrscheinlich zum 1. Januar 2024 

Bundesebene 

• Erneuerbare-Energien-Gesetz 2023 (EEG), in Kraft seit dem 1. Januar 2023; beinhaltet den Masterplan zur Erreichung der Klimaneutralität Deutschlands und legt fest, dass der Anteil erneuerbarer Energien am Bruttostromverbrauch bis 2030 auf mindestens 80 % steigt, 
• Gebäudeenergie-Gesetz (GEG), legt auch schon gegenwärtig die energetischen Anforderungen an Gebäude fest und fasst die bisherigen Gesetze zur Energieeffizienz von Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz EnEG, Energieeinsparungsverordnung - EnEV, Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz - EEWärmeG) zusammen, 
• Gebäudeelektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG); im Falle „größerer Renovierungen“ einer Immobilie mit mehr als 5 Pkw-Stellplätzen muss jeder Stellplatz mit Leerrohren für Kabelführungen zur Herstellung einer Elektromobilität ausgestattet werden, 
• Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV); regelt, wann und mit welchen Maßnahmen Eigentümer die Energieeffizienz ihrer Heizungsanlage optimieren lassen müssen (insbesondere hydraulischer Abgleich, bezogen auf GdWE komplex wegen der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei der Heiztechnik). 

Auf Bundesebene in Planung: 

• Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze - Wärmeplanungsgesetz (WPG), am 16.8.2023 vom Regierungskabinett beschlossen; Schaffung einer flächendeckenden Wärmeplanung mit Verpflichtung der Bundesländer, dies auf ihrem Hoheitsgebiet durch die Gemeinden Wärmepläne erstellt werden; kein „Zustimmungsgesetz“; Gemeinden sollen gesetzlich verpflichtet werden, je nach Größe und Bundesland bis spätestens 2028 in einer kommunalen Wärmeplanung ihre Struktur zur Wärmeversorgung (Planung von Fern- und Nahwärmenetzen mit detaillierten, gebäudescharfen Angaben) ökologisch und möglichst klimaneutral festzulegen. Ergo: Sie sollen die Potenziale für den Anschluss von Gebäuden an Wärmenetze ermitteln (Gebäudewärmekataster), 
• Solarpaket I - Entwurf eines Gesetzes zur Steigerung des Ausbaus fotovoltaiischer Energieerzeugung, am 16.8.2023 vom Regierungskabinett beschlossen; bezweckt die:
  
  • bessere Förderung von Solardachanlagen und Freiflächenanlagen sowie die 
  • Erleichterung der Nutzung von Balkonmodulen („Balkonkraftwerk“ oder auch „steckerfertige Mini-Solaranlagen“), schließlich die 
  • Erleichterung bei der Einführung von Mieterstrom-Modellen, vgl. im Einzelnen die Beschreibung im „Bericht aus Berlin“, Ausgabe 9/2023, 
• Novelle des GEG („Heizungsgesetz“), am 8.9.2023 Gesetzesbeschluss im Deutschen Bundestag, 

Die drei genannten Gesetzesvorhaben sollen parallel am 1. Januar 2024 in Kraft treten und von einem Fördermaßnahmenpaket begleitet werden. 

Im Deutschen Bundestag nicht beschlossen wurde der 

• Entwurf eines Energieeffizienzgesetzes (EnEfG; BT-Dr. 20/6872), der nach den Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie Regelungen dafür beinhaltet, wie der Energieverbrauch in Deutschland bis 2030, 2040 und 2045 im Hinblick auf den Verbrauch von Primärenergie und Endenergie nach den EU-Vorgaben sektorübergreifend gesteuert und gesenkt werden kann. 

Bundes- und Landesebene 

• landeseigene Gesetze zur kommunalen Wärmeplanung in Vorbereitung (z. B. Nds. Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze - Wärmeplanungsgesetz (WPG); in einigen Bundesländern bereits existent, zum Beispiel in Baden-Württemberg und in Schleswig-Holstein, 
• Klimaschutzgesetz des Bundes und der Länder (z. B. des Landes Niedersachsen), 
• einzelne Bauordnungen auf Landesebene, Tendenz mit Inhalten zu energetischen Vorgaben und Anforderungen steigend. 

Landeseigene Klimaschutzgesetze und Bauordnungen jeweils zur Einführung einer Solardachpflicht bislang für Neubauten, perspektivisch aber auch für Bestandsimmobilien, und zur Erreichung bestimmter zeitlich bezogener Gebäudeenergie-Standards.

Was gilt jetzt bis zum 31.12.2023? 

Käufer und Eigentümer von Altbauten insbesondere aus den Jahren vor 2002 müssen nach den Vorgaben des Gesetzgebers energetisch sanieren. So will es das Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude und zur Änderung weiterer Gesetze (Gebäude-Energiegesetz - GEG) vom 8.8.2020 (BGB l. 1/2020, Nr. 37 vom 13.8.2020, S. 1728 in der Fassung vom 20.7.2022 (Art. 18a G v. 20.7.2022, BGBl. I/2022, S. 1237) - dort § 47 Abs. 3 GEG). Das Gesetz vereinheitlicht die bis dahin in unterschiedlichen Rechtsvorschriften (Energieeinspargesetz - EmEG, Energieeinsparverordnung - EmEV, Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz - EEWärmeG) geregelten Bestimmungen zur energetischen Optimierung von Gebäuden. Ziel ist dabei ein aufeinander abgestimmtes Regelsystem für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an den Immobilienbestand und für den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeversorgung. Geregelt sind dort insbesondere 

• Anforderungen an Energieausweise, 
• Energiestandards für die Sanierung, 
• Voraussetzungen eines angeordneten Heizungstausches, und 
• sonstige Sanierungspflichten. 

Die Sanierungspflicht (§§ 71, 72, 69 Abs. 2, 47 Abs. 3 GEG) betrifft die Bereiche

• Dämmung von wärmeführenden Leitungen (Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen), 
• Dämmung der obersten Geschossdecke, die zum Bereich des Dachbodens hin abschließt, 
• Voraussetzungen des Betriebs älterer Heizsysteme und Pflicht zum Heizungsaustausch für 30 Jahre alte Heizungen unabhängig von deren Funktionsfähigkeit (Konstanttemperaturkessel),

Für selbst bewohnte Ein- bis Zweifamilienhäuser gibt es im Falle des Eigentümerwechsels eine „Schonfrist“: der neue Eigentümer muss dann innerhalb von 2 Jahren seit Übergang des Eigentums den genannten Nachrüstpflichten genügen (§ 47 Abs. 3 GEG). Weitere Ausnahmen und Einschränkungen gelten für denkmalgeschützte Gebäude.

Unabhängig von einem Veräußerungsfall gibt es zurzeit über die genannten Pflichten hinaus noch keine unbedingten Sanierungspflichten / Nachfristpflichten, die Hauseigentümer erfüllen müssen. Aber schon aktuell gilt: Geht es um Instandsetzungsmaßnahmen und sind von dem einzelnen zu betrachtenden Gewerk mehr als 10 % der Baumasse betroffen, müssen die aktuellen gesetzlich vorgegebenen Energiestandards im Zuge der Baumaßnahmen bereits umgesetzt werden (§ 46 Abs. 1 Satz 1 und 2 GEG in Verbindung mit Anlage 7 des Gesetzes).
 

Beispiele: 

Fassaden:
Sollen weniger als 10 % der Fassadenfläche instandgesetzt werden, kann dies so ohne weiteres geschehen. Sind mehr als 10 % der Fläche betroffen, müssen die neuen aktuellen energetischen Standards zur Fassadendämmung berücksichtigt werden. 

Fenster:
Werden mehr als 10 % der vorhandenen Fenster ausgetauscht, kommt es auf die insgesamte Einhaltung des aktuell geltenden Wärmedurchgangskoeffizienten an.

Genauso ist es beim Dach:
Soll die Dacheindeckung inklusive der Unterlattierung erneuert werden, muss auch hier der vorhandene Wärmeschutz im Hinblick darauf überprüft werden, ob er die aktuellen energetischen Werte einhält. Ist das nicht so, muss eine Dämmung zusätzlich eingebaut werden. 

Werden die Vorgaben des GEG nicht beachtet, können Bußgelder zwischen 5000 50.000 € verhängt werden.

Was gilt ab dem 1. Januar 2024 insbesondere in Bezug auf den Heizungsumbau?

• Die vorstehend skizzierten aktuellen Gebote gelten fort, bei dem 2-jährigen Aufschub nach Erwerb (§ 73 Abs. 1 und 2 GEG) nur im Hinblick auf die Dämmpflicht wärmeführender Leitungen. Das bedeutet: Heizungen müssen nach den Vorgaben des neuen Gesetzes sofort ertüchtigt werden, bzw.getauscht werden, nicht erst nach Ablauf von 2 Jahren seit dem Erwerb.
   
  
• Besondere Regeln werden auch zum hydraulischen Abgleich, jetzt notwendig für Mehrfamilienhäuser ab 6 Wohnungen oder mit sonstigen selbstständig genutzten Wohneinheiten, aus der EnSimiMaV übernommen (§ 60 c GEG-E).
   
  
• Für Neubauten entsteht die Pflicht, zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu arbeiten.
   
  
• Für Bestandsimmobilien ist eine kommunale Wärmeplanung vorgreiflich. Sie soll in größeren Gemeinden ab 100.000 Einwohnern bis zum 30.6.2026 vorliegen, in Gemeinden mit geringerer Einwohnerzahl bis zum 30.6.2028. Entgegen ursprünglicher Planung muss jede Gemeinde auch unter 10.000 Einwohnern eine solche kommunale Wärmeplanung aufstellen. Besteht bis zu den genannten Stichtagen keine kommunale Wärmeplanung, wird so getan, als läge sie vor. Das bedeutet: Ab diesen Zeiträumen gilt die Pflicht zum Heizungsumbau unter den näheren Voraussetzungen des GEG auch für Bestandsimmobilien. Das Gesetz wird spätestens dann „scharf geschaltet“.
   
  
• Ist die Pflicht zum Heizungsumbau ausgelöst, so besteht im Hinblick auf die Erfüllung dieser Pflicht Technologieoffenheit. Die Umrüstung auf Wärmepumpen ist nicht mehr priorisiert. Auch Gasheizungen können neben Holz- und Pelletsheizungen verbaut werden, wenn sie auf Wasserstoff umgerüstet werden können.
   
  
• Die Anbieter von Gasheizungen dürfen ihre Produkte ab dem 1. Januar 2024 nur noch verkaufen, wenn sie vorher über ihr Produkt beraten haben. Diese Beratung muss auf mögliche Auswirkungen der kommunalen Wärmeplanung und auf finanzielle Belastungen hinweisen.
   
  
• Längstens bis zum 31. Dezember 2044 dürfen Heizungen mit fossiler Energie betrieben werden; ab dem 1. Januar 2045 besteht ein Betriebsverbot (§ 72 Abs. 4 GEG-E).

Wann müssen mit fossiler Energie arbeitende Heizungen ausgetauscht werden? 

• Heizsysteme, die ihre vom Gesetz vorgegebene Lebensdauer von 30 Jahren erreicht haben, müssen getauscht werden; auch dann, wenn sie noch einwandfrei funktionieren, spätestens am 1. Januar 2045.
  
  
• Heizungen, die nicht mehr repariert werden können, müssen getauscht werden (Heizungshavarie). Die Unmöglichkeit einer Reparatur kann technische Gründe haben, aber auch aus Beschaffungsproblemen resultieren, wenn es keine Ersatzteile mehr gibt.
  
  
• Rüstet der Eigentümer die Heiztechnik nach den Vorgaben des Heizungsgesetzes (§ 71 GEG-E) um (zum Beispiel auf Wärmepumpen), greifen dazu noch Übergangsfristen (§ 71 i GEG-E „Allgemeine Übergangsfrist - gilt insbesondere für Heizungshavarien, § 71 j GEG-E - Neu- und Ausbau eines Wärmenetzes, § 71 k GEG-E - Einbau einer Heizungsanlage, die sowohl Gas als auch Wasserstoff verbrennen kann, § 71 l GEG-E - Nachrüstungen im Falle bestehender Etagenheizungen oder Einzelfeuerungsanlagen, § 71 m GEG-E - Übergangsfristen bei Hallenheizungen).
  
  
• Spezielle Regelungen für Gasheizungen: Funktionierende Gasheizungen müssen auch beim Vorliegen einer kommunalen Wärmeplanung nicht ausgetauscht werden. Denn diese Planung kann die Versorgung mit Nah- oder Fernwärme oder auch mit Wasserstoff vorsehen.
  
  Von 2029 an soll in verbleibenden Gasheizungen aber ein Anteil von 15 Prozent, ab 2035 ein Anteil von 30 Prozent und ab 2040 ein Anteil von 60 Prozent „grüne Gase“ eingesetzt werden. Gemeint sind etwa aus erneuerbaren Energien hergestelltes Biogas oder aber Wasserstoff Anmerkung: Das ist eine drastische Verschärfung im Vergleich zur bisherigen Planung im Hinblick auf eine früher eingreifende Umbaupflicht und Kosten, in der Praxis nicht zu gewährleisten.. Bei technischer Unmöglichkeit des Umbaus wird eine neue Heizung weit vor 2045 notwendig. Man benötigt zwei Zuleitungen: Was ist, wenn nur eine Zuleitung (absoluter Regelfall) existiert? Bei Umstellung der Versorger auf „grüne“ Energie unter Inanspruchnahme des bisherigen Leitungsinfrastruktur zeigt sich ebenfalls eine tatsächliche Unmöglichkeit des weiteren Betriebs mit fossilen Energieanteilen mit entstehender Pflicht zum Tausch. Restrisiko: Material- und Ersatzteilbeschaffung und Handwerkertermine.
  
  Ist man noch nicht an eine bereits vor den genannten Stichtagen (30.6.2026 und 30.6.2028) beschlossene kommunale Wärmeversorgung in einem dafür vorab definierten Gebiet angeschlossen und geht dann die eigene Heizung kaputt, sieht die Einigung vor, dass das neue Gesetz aber unter bestimmten Voraussetzungen als Ausnahme immer noch nicht gilt Kann der Anschluss innerhalb der nächsten 10 Jahre an eine existierende kommunale Wärmeversorgung erfolgen, dann darf der betroffene Eigentümer immer noch frei entscheiden, welche Heizungstechnik er einbaut. Ein Anschlusszwang ist also in diesem Gesetz (!) nicht vorgesehen, innerhalb der Regelung einer kommunalen Wärmeplanung aber durchaus naheliegend!

Gibt es Ausnahmeregelungen von der Pflicht zum Heizungstausch? 

Nach dem Gesetzesbeschluss fallen bislang politisch diskutierte Ausnahmeregelungen für kapitalschwache oder ältere Hauseigentümer (§ 73 Abs. 2 GEG-E in der Fassung des Regierungsentwurfs vom 17.5.2023, BT-Drs. 20/6875) weg. Sie werden durch eine staatliche Förderung ersetzt, was im Ergebnis den Betroffenen nicht hilft. Die neuen Förderrichtlinien sind dem Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestags bis zum 30. September 2023 durch das Bundeswirtschaftsministerium vorzulegen und sollen ebenfalls ab dem 1. Januar 2024 gelten. 

Das gedachte Förderermodell funktioniert nicht:
Gefördert werden sollen je nach Haustyp und nach Höhe des Jahreseinkommens 30-70 % des notwendigen Investitionsvolumens. Spiegelbildlich muss der betroffene Hauseigentümer dann je nach Förderhöhe auch zwischen 30 % und 70 % des notwendigen Investitionskapitals selbst aufbringen. Wenn er dieses Volumen nicht aus eigenen Mitteln bestreiten kann und einkommensbedingt oder altersbedingt keine Kredite am Markt erhält, gibt es auch keine Förderung. Dann beißt sich buchstäblich die Katze in den Schwanz. Die ihn gesetzlich treffende Pflicht ist wirtschaftlich nicht mehr erfüllbar. Auch die beste Förderung nützt überhaupt nichts, wenn sie im Ergebnis den Betroffenen nicht helfen kann.

Wie soll gefördert werden? 

• Es soll eine Zuschussförderung für Heizungen geben (Grundforderung von 30 % der Investitionskosten für neue Heizungen; zusätzlich 30 % für selbstnutzende Wohnungseigentümer bis zu einer zu versteuernden Einkommensgrenze von maximal 40.000 € p. A., Zusätzlich ein „Klima-Geschwindigkeitsbonus“ nur für selbstnutzende Wohnungseigentümer von 20 % bis zum Jahre 2028, danach alle 2 Jahre um 3 Prozentpunkte degressiv abnehmend;
   
  
• Kumulationsmöglichkeit bis zu maximal 70 % der förderungsfähigen Investitionskosten, maximal 30.000 € für ein Einfamilienhaus, maximal 30.000 € für die 1. Wohneinheit und maximal je 10.000 € für die 2.-6. Wohneinheit bei Mehrfamilienhäusern, ab der 7. Einheit 3000 € je Wohneinheit.
   
  
• Bestehende Förderung für Gebäude-Effizienzmaßnahmen (zum Beispiel Fenstertausch, Dämmung, Anlagentechnik) bleibt erhalten (15 % +5 % bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans; maximal förderungsfähige Investitionskosten für Effizienzmaßnahmen 60.000 € pro Wohneinheit im Falle eines Sanierungsfahrplans, 30.000 € ohne Sanierungsfahrplans.
   
  
• Zuschüsse für Effizienzmaßnahmen können gemeinsam mit Zuschüssen für einen Heizungstausch beantragt werden, oder isoliert.
  
  
• Zusätzlich zu den Zuschüssen werden bis zu einem maximal zu versteuernden Einkommen von 90.000 € p. A. zinsverbilligte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse oder für Effizienzmaßnahmen angeboten; insbesondere den Menschen, die altersbedingt oder Einkommens bringt auf dem regulären Finanzmarkt keine Kredite erhalten würden - Übernahme des Ausfallrisikos durch den Bund.

Können Mieter an den Investitionskosten beteiligt werden? 

Die Gesetzesnovelle enthält auch Vorschriften zur Kostenumlage auf den Mieter im Wege einer Mieterhöhung nach Modernisierung, jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen. Unabhängig davon gilt eine Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung von 0,50 € pro Quadratmeter monatlich, bei einem Investitionsvolumen von 30.000 bis deutlich über 100.000 € je nach Haustyp, nach notwendiger Vorertüchtigung des Hauses und nach gewählter Heizungstechnik ist dies wirtschaftlich unsinnig. Denn die dadurch geschaffene Amortisationsphase ist viel zu lang. Hinzu kommt, dass der Mieter gegenüber der Mieterhöhung ausnahmslos den wirtschaftlichen Härteeinwand führen kann und dann gar nichts bezahlen muss. 

Konsequenz:
Der Vermieter sieht sein investiertes Kapital entweder gar nicht mehr, oder erst in der nächsten Generation. Hinzu kommen vielfältige Möglichkeiten, mit denen sich der Mieter gegenüber einer Mieterhöhung verteidigen kann.

Wie steht‘s mit den Betriebskosten? 

Entgegen ursprünglicher Pläne, den Mieter von höheren Betriebskosten durch den Einsatz teurer regenerativer Energieträger zu befreien, sieht der Gesetzesbeschluss nun die Übernahme der tatsächlich verursachten Betriebskosten ohne Abzug vor.

Gibt es Sondervorschriften zur Umsetzung in WEG’s?

§ 71 n GEG-E sieht nur im Falle einer bestehenden Etagenheizung oder Einzelraumfeuerung (Ofen) ein mehrstufiges Verfahren zur Umsetzung des Heizungstauschs vor; Tendenz Zentralisierung der Technik. Die Gemeinschaft bündelt Informationen des zuständigen Bezirksschornsteinfegers und des / der betroffenen Eigentümer(s) mit Einzelversorgung von Heizleistungen. Es besteht jeweils eine gesetzliche Informationspflicht. Sie stellt diese Informationen allen Mitgliedern zur Vorbereitung eines Heizungstauschs mit dem Ziel einer Zentralisierung zur Verfügung. In einer Eigentümerversammlung ist alles weitere zu beschließen (technisches Umsetzungskonzept, Zeitplan, Kostenverteilung mit Einzelregelungen zum Stimmenquorum und zum Beschlussermessen). In Folgeversammlungen ist mindestens jährlich zum Sachstand bis zur Umsetzung der gefassten Beschlüsse zu berichten. 

Anmerkung: 

Der Gesetzesbeschluss regelt nicht die Umsetzung der Umtauschpflicht bei bestehender Zentralheizung. Insgesamt irritiert die Vorschrift gleich mehrfach: Die Regelung klassischer wohnungseigentumsrechtlicher Inhalte (insbes. Einladungsgebot, sonstige Aufgaben und Pflichten des Verwalters, Vorgaben zur Kostenverteilung, Einzelregelungen zum Stimmenquorum und zum Beschlussermessen) im Energierecht statt im WEG ist systemfremd. Unscharf bleibt vor allem, welche Maßstäbe zum Umbau einer bestehenden Zentralheizung gelten sollen.