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Zahlungsverzugbedingte Kündigung

Zahlungsverzug

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Beweislast für unverschuldete wirtschaftliche Notlage

Bei der zahlungsverzugsbedingten Kündigung unterscheidet man die fristlose Kündigung (§§ 543 Abs. 2, 569 BGB) von der fristgebundenen Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Während die fristlose außerordentliche Kündigung an bestimmte verzugsbedingte Zahlungsrückstände anbindet, kommt es bei der ordentlichen fristgemäßen Kündigung auf ein Verschulden des Mieters am eingetretenen Zahlungsrückstand an, ohne dass eine bestimmte Höhe vorausgesetzt ist.

Das kann im Falle eintretender wirtschaftlicher Notlage des Mieters bei entsprechenden Zahlungsengpässen dazu führen, dass eine außerordentliche Kündigung begründet bleibt, auch wenn die finanzielle Situation für den Mieter nicht vorhersehbar war und unverschuldet entstanden ist. Dem kann dann nur durch eine nachträgliche Zahlung innerhalb der Schonfrist oder durch eine Erklärung zur Zahlungsverpflichtung einer öffentlichen Stelle abgeholfen werden.

Davon wird aber die fristgebundene Kündigung nicht berührt. Sie bleibt also möglich. Der Mieter kann ihr nur erfolgreich entgegentreten, wenn er beweist, dass er unverschuldet zum Beispiel infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe zahlungsunfähig geworden ist. Dazu muss er die vorübergehende wirtschaftliche Notlage in Entstehung und gegenwärtiger Situation detailliert darlegen. Ebenso muss er unter Beweisantritt vortragen, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil er alle ihm obliegenden Sorgfaltspflichten beachtet hat.

So reicht es zum Beispiel zur Erklärung von Liquiditätsengpässen infolge einer weit übersetzten Steuerschätzung und ungerechtfertigter Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden nicht aus, wenn der Mieter diese Umstände schlichtweg behauptet. Er muss weiter konkrete Angaben zur Höhe der Steuerschätzung sowie zu der Frage machen, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit den Finanzbehörden gekommen ist. Eingeschlossen sein müssen auch Angaben zu den näheren Gründen, aus denen diese Steuerschätzungen zustande gekommen sind und zu den näheren Umständen der Forderungsbeitreibung (BGH, Beschluss vom 20.7.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682).

Wie aber ist in dem Fall zu verfahren, in dem eine Mietermehrheit besteht? Auf wessen Verschulden kommt es dann an? Die Antwort gibt das LG Berlin in seinem Beschluss vom 14. März 2017 - 67 S 14/17, ZMR 2017, 479:

Bei Mietermehrheiten müssen sich sämtliche Mieter entlasten und innerhalb ihrer Darlegungs- und Beweislast Gründe dartun, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen. Schonfristzahlungen nach Zugang der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung berühren ihre Wirksamkeit nicht, so das Gericht. Beruft sich in diesem Fall der Vermieter weiterhin auf seine ordentliche Zahlungsverzugskündigung, so handelt er nach Auffassung des Gerichts auch nicht treuwidrig.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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