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Zahlungsverzug

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Fristlose mit fristgerecht erklärter Kündigung kombinierbar!

Kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs, so kann der Mieter die Kündigung nachträglich zunichte machen, indem er binnen zwei Monaten nachzahlt. Gerechnet wird diese Frist ab dem Zeitpunkt, zu dem die Räumungsklage an den zahlungssäumigen Mieter zugestellt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - Schonfrist). Weil Vermieter, die sich einmal zu diesem Schritt entschlossen haben, in aller Regel an ihrer Absicht den Vertrag wegen Zahlungsausfällen zu beenden festhalten wollen, kündigen sie für den Fall der nachbezahlten Miete innerhalb der Schonfrist „hilfsweise“ auch fristgerecht wegen schuldhafter nicht unerheblicher Verletzung des Mietvertrags (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn unzweifelhaft stellt der Zahlungsverzug als schuldhaft unterlassene Zahlung der Miete auch eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters dar.

So geht auch ein Vermieter in Berlin gegenüber seinem Mieter vor, der sich gegen die Kündigung insgesamt wendet, nachdem er innerhalb der Schonfrist nachgezahlt hatte. Die Vorinstanzen lassen ihn im Regen stehen. Denn durch die Schonfristzahlung sei die fristlose Kündigung nachträglich rückwirkend entfallen, der Kündigungsgrund bestehe nicht mehr. Deshalb gehe auch die hilfsweise fristgerecht erklärte Kündigung „ins Leere“. Der Vermieter legt Revision zum BGH ein - und gewinnt (BGH, Urteil vom 19.9.2018 - VIII ZR 231/17 und 261/17).

Die Gründe

Der Vermieter, der neben einer fristlosen hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstandes ausspreche, bringe auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen solle, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands nachträglich unwirksam werde. Die Berufungsinstanz spalte künstlich in einzelne Bestandteile auf (so der BGH in seiner Presseerklärung Nummer 155/2018 vom 19. September 2018).

Ergänzend nachzutragen ist

Beide Kündigungen, verbunden in einem Schreiben, gehen dem Mieter gleichzeitig zu. Durch den Zugang wird die Kündigung einmal in Form der fristlosen Kündigung, aber auch in Form der fristgerechten Kündigung, als Willenserklärung und Gestaltungsrecht wirksam (§ 130 Abs. 2 BGB). Dieser Mechanismus kann durch eine nachträglich durch Schonfristzahlung wegfallende fristlose Kündigung im Hinblick auf die fristgemäß erklärte und zugegangene ordentliche Kündigung nicht ausgehebelt werden. Die Entscheidung des BGH ist also richtig, der Vermieter gewinnt den Räumungsrechtsstreit zu Recht.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug

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