Suche

Wohnungseigentum

Irren ist menschlich - aber teuer!

Repariert ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten, kann er von der Gemeinschaft unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Kostenersatz beanspruchen. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer irrig annimmt, er müsse die Reparatur seiner Fenster selbst bezahlen.

Dies hält der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in einem Urteil vom 14. Juni 2019 (V ZR 254/17, Mitteilung der Pressestelle Nummer 80/2019) fest. Ein Kostenersatzanspruch bestehe weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) noch aus Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Denn das Wohnungseigentumsgesetz sehe in § 21 Abs. 4 und 5 WEG vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums vor.

Zu Instandsetzungsbeschlüssen und zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen auf dieser Basis sei aber die Wohnungseigentümergemeinschaft berufen, von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) einmal abgesehen. Auch dann, wenn Instandsetzungsmaßnahmen zwingend geboten seien, bleibe der Beschluss hierüber und die Durchführung Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handele. Denn auch hier gebe es Ermessensspielräume, die der Gemeinschaft nicht genommen werden dürften. Der einzelne und betroffene Eigentümer könne einen solchen Beschluss der Gemeinschaft über die Durchführung erforderlicher Maßnahmen herbeiführen. Komme ein Beschluss in der Eigentümerversammlung nicht zustande, so stehe die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung (§ 21 Abs. 8 WEG), je nach Dringlichkeit auch der Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Von diesem Procedere könne auch im Falle einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme nicht abgewichen werden, wenn der Wohnungseigentümer die Maßnahme eigenmächtig in der falschen Annahme durchführt, die zu seiner Wohnung gehörenden Fenster als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums selbst bezahlen zu müssen. Denn die Gemeinschaft müsste ihre private Finanzplanung nicht danach vornehmen, dass sie im Nachhinein für bereits abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit herangezogen werde, auf die sie keinen Einfluss hätten nehmen können.

Zur Erläuterung

Als notwendiger und abdichtender Bestandteil des Baukörpers stehen Wohnungsfenster im Gemeinschaftseigentum und fallen daher in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, was Instandhaltungs- und Instandsetzungsbeschlüsse, deren Durchführung und deren Kostenfolgen angeht.

Auch die Kostenverteilung richtet sich dann gesetzlich an die Gemeinschaft. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können hiervon ausnahmsweise abweichende Regelungen vorsehen, wenn es um Teile des Gemeinschaftseigentums geht, die nur dem jeweiligen Wohnungsnutzer zur Verfügung stehen und nur ihm zweckdienlich sind. Das kommt bei Wohnungsfenstern grundsätzlich infrage. Die Verfassung der Eigentümergemeinschaft kann also vom Gesetz abweichende Zuständigkeiten und Kostenfolgen vorsehen. Dies war aber hier nicht der Fall.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

Broschüre zum Thema

Nachbarstreit im Wohnungseigentum

Nachbarstreit im Wohnungseigentum Die Broschüre vermittelt alle Antworten auf Fragen, die sich aus den nachbarlichen Beziehungen von Wohnungseigentümern innerhalb der Gemeinschaft und aus dem Nachbarschaftsverhältnis zu externen Grundstückseigentümern als Nachbarn entwickeln.

PREIS: 14,95 EUR
» Details

KundenCenter

Als Kunde profitieren Sie von unserem attraktiven Webangebot. Nach einmaliger Registrierung haben Sie Zugriff auf unsere Vermieterwelt.

Starten Sie jetzt:

» Login für Kunden » Kunde werden