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Vermieterpfandrecht

Vermieterpfandrecht

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Eigentumsvermutung für besitzenden Mieter hilft

Vermieter V vermietet Mieter M Gewerberäume zum Betrieb eines Restaurants. Restauranteinrichter R schließt mit M einen Vertrag, nach dessen Inhalt die im Einzelnen aufgeführten Inventargegenstände zur Einrichtung des Restaurants zunächst unentgeltlich überlassen werden. Danach soll er die unter Eigentumsvorbehalt des R stehenden Einrichtungsgegenstände von R erwerben und den Kaufpreis in monatlichen Raten abzahlen.

Nach Einrichtung und Eröffnung des Restaurants kommt es zu unregelmäßigen und unvollständigen Mietzahlungen. V kündigt fristlos und macht zugleich sein Vermieterpfandrecht geltend. Er verlangt Räumung und Herausgabe der Mieträume. Als M das Inventar abtransportieren will, lässt V die Mieträume durch die Polizei unter Verschluss nehmen und setzt sich danach aufgrund eines notariellen Zwangsvollstreckungstitels gegen M wieder in den Besitz der Mieträume. R erwirkt gegen V eine einstweilige Verfügung auf Herausgabe der Einrichtungsgegenstände an einen Gerichtsvollzieher, vollzieht sie aber nicht. M lässt daraufhin einen Teil der Einrichtungsgegenstände versteigern. R verklagt V nun auf Herausgabe des nicht versteigerten Inventars und auf Schadensersatz wegen der Versteigerung der übrigen Einrichtungsgegenstände. Die Vorinstanzen entsprechen diesen Anträgen, der BGH korrigiert dies mit Versäumnisurteil vom 3. März 2017 - V ZR 268/15, zitiert nach juris.

Die Gründe

Die Klageforderungen auf Herausgabe der nicht versteigerten Einrichtungsgegenstände sowie auf Schadensersatz wegen der versteigerten Inventargegenstände könnten nur begründet sein, wenn R an diesen Gegenständen Eigentum zukomme (§ 985 BGB, §§ 990, 989 BGB). In diesem Fall sei ein Vermieterpfandrecht des V nach § 562 BGB zu verneinen. Denn ein solches Pfandrecht entstehe nicht an Gegenständen im Eigentum Dritter, die der Mieter in die vermieteten Räume einbringe (ebenso: BGH, Urteil vom 5. Oktober 2014 - XII ZR 163/12, BGHZ Bd. 202, 354 Rn. 19).

Gegen die Annahme des Eigentums bei R spreche aber die zu Gunsten des Mieters streitende Eigentumsvermutung nach § 1006 BGB, die R als Kläger nicht widerlegt habe. Zwar sei bisher umstritten gewesen, ob auch der Vermieter sich auf diese Eigentumsvermutung zu Gunsten seines Mieters zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts stützen könne (Nachweise zum Meinungsstand: Entscheidungsgründe Rn. 9), doch sei dies so anzunehmen.

Zunächst könne sich auf die Eigentumsvermutung in § 1006 BGB nicht nur der dadurch begünstigte Besitzer selbst, sondern im Verhältnis zu Dritten jeder berufen, der sein Recht von dem Besitzer ableite (Rn. 11 mit weiteren Nachweisen). Dieser Ansatz gelte auch für das Vermieterpfandrecht. Auf den eigenen Besitz des Vermieters könne es dabei nicht ankommen. Ihm sei vielmehr die Möglichkeit zuzubilligen, sich auf die zu Gunsten seines Mieters streitende Eigentumsvermutung zu berufen, weil er sein Vermieterpfandrecht von diesem ableite. Das Pfandrecht entstehe nur an Sachen, die dem Mieter gehören. Ob diese Sachen tatsächlich dem Mieter gehören, könne der Vermieter nicht beurteilen. Es zeige sich eine parallele Bewertung zwischen dem Vermieter und einem Inventarpfandgläubiger. Denn beide Pfandrechte seien besitzlos.

Folglich befinde sich auch der Vermieter in einer ähnlichen Lage wie der Hypothekengläubiger hinsichtlich des mithaftenden Grundstückszubehörs (im Einzelnen Rn. 16). Die Anwendung der Eigentumsvermutung in §1006 BGB setze auch nicht den Nachweis von Eigenbesitz voraus (Rn. 18).

Schließlich könne die gesetzliche Vermutung in § 1006 BGB nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt, aber nicht bereits nach § 292 Satz 1 ZPO entkräftet werden (Rn. 20 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung des BGH). Dazu sei der Nachweis erforderlich, dass der Besitzer - hier der Mieter - trotz des Besitzerwerbs nie Eigentümer geworden sei (Rn. 24 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung des BGH). Der Nachweis des eigenen Eigentums zu einem früheren Zeitpunkt vor dem Besitzübergang reiche dagegen nicht aus, um die Eigentumsvermutung des § 1006 Abs. 1 BGB zu widerlegen. Der hier zu fordernde Beweis des Gegenteils zur Widerlegung der Eigentumsvermutung sei R aber schuldig geblieben.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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