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Sozialmiete

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Kaution „märchenhaft“?

Wohnungsmieterin M lebt mit ihrer Tochter T zusammen. Beide beziehen Sozialhilfe. M leidet an Zwangsneurosen und möchte deshalb ihre Wohnung wechseln, um in einer anderen noch nicht „angstbesetzten Umgebung“ zu leben. Eine ärztliche Bescheinigung zu ihrem Krankheitsbild und zur Notwendigkeit eines Umzugs bringt sie nicht bei. Ihrem Antrag auf Zusicherung der Notwendigkeit eines Wohnungsumzugs wird nicht entsprochen. Tochter T, ebenfalls Sozialhilfebezieherin, aber nicht Mieterin der neuen Wohnung, beantragt gemeinsam mit M beim Sozialhilfeträger die Übernahme der verhandelten Mietkaution als Darlehen. Die Behörde lehnt ab. Das Sozialgericht verpflichtet sie per einstweiliger Anordnung, dass Mietkautionsdarlehen für die neue Wohnung zu gewähren. Die dagegen eingelegte Beschwerde vor dem Landessozialgericht (LSG) hat Erfolg (LSG Sachsen, Beschluss vom 27.8.2018 - L 7 AS 705/18 B ER, juris).

Die Gründe

T habe im einstweiligen Rechtsschutzverfahren nicht glaubhaft gemacht, dass ein Anspruch auf Übernahme der Mietkaution durch Darlehen besteht (§ 22 Abs. 6 SGB II). Danach sollen Aufwendungen für eine Mietkaution als Darlehen von Sozialhilfeträger erbracht werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann.

Ein Anspruch der T scheide schon deshalb aus, weil sie selbst nicht Mieterin und deshalb auch aus dem Mietvertrag nicht zur Zahlung der Mietkaution verpflichtet sei. Nur M habe als Mieterin unterzeichnet und sei deshalb auch vertraglich verpflichtet. Nur gegenüber ihr könne deshalb auch der Rückzahlungsanspruch des Sozialhilfeträgers im Hinblick auf unverbrauchte Kautionsanteile entstehen (§ 42 a Abs. 1 Satz 3 SGB II). Würde man aufgrund der Haushaltsgemeinschaft und der engen familiären Beziehungen die Tochter T mit einbeziehen, und ihr einen Anspruch auf das Kautionsdarlehen zubilligen, dann würde man auch eine entsprechende Rückzahlungsverpflichtung auf sie erstrecken, obwohl sie mangels Eigenschaft als Vertragspartei zivilrechtlich überhaupt nicht verpflichtet sei.

Aber auch M könne ein Kautionsdarlehen aus § 22 Abs. 6 Satz 1 SGB II nicht verlangen. Denn sie sei nicht nach dem SGB II leistungsberechtigt, weil sie eine Rente wegen voller Erwerbsminderung auf Dauer beziehe und damit wegen fehlender Erwerbsfähigkeit vom Leistungsbezug nach dem SGB II ausgeschlossen sei (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, § 8 Abs. 1 SGB II).

Diskussionsfähig bleibe allenfalls ein entsprechender Anspruch aus § 19 Abs. 2, § 42. Nr. 4a, § 42 a Abs. 1, § 35 Abs. 2 Satz 5 und 6 SGB XII. Älteren oder dauerhaft voll erwerbsgeminderten Personen, die ihren notwendigen Lebensunterhalt nicht oder nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln bestreiten können, soll als Leistung der Grundsicherung die Übernahme einer Mietkaution durch Darlehen nach vorheriger Zustimmung zum Umzug gewährt werden können. Dabei soll die Zustimmung erteilt werden, wenn der Umzug durch den Träger der Sozialhilfe veranlasst wird oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zustimmung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann (§ 35 Abs. 2 Satz 6 SGB XII). Das setzt aber voraus, dass die anfallenden Wohnungskosten für Miete und Betriebskosten angemessen sind (§ 42 a Abs. 1 SGB XII) und der Übernahme dieser Wohnungskosten vorher durch den Sozialhilfeträger zugestimmt wurde. An beidem fehle es hier, so das LSG Sachsen. Denn eine möblierte Wohnung mit einer Komplettausstattung auf gehobenem Niveau sowie monatlichem Reinigungsservice entspreche nicht den Sozialhilfegrundsätzen eines angemessenen Wohnstandards. Auch die anfallenden Kosten für Kaltmiete und Heizkosten lägen weit über der Angemessenheitsschwelle der Richtwerte für einen Zweipersonenhaushalt.

Subjektive Gründe für die Übernahme der abstrakt unangemessen hohen Kosten im Einzelfall habe M nicht glaubhaft gemacht.

Insgesamt bleibt festzuhalten

Der Vermieter einer Wohnung an einen sozialhilfebedürftigen Mieter hat keinen direkten Anspruch gegen den Sozialhilfeträger auf Zahlung von Miete und Betriebskosten; dies auch dann nicht, wenn der Sozialmieter die direkte Auszahlung dieser Beihilfen an den Vermieter beantragt hat oder wenn der Sozialhilfeträger direkt gegenüber dem Vermieter die Miete übernimmt. Aufgrund dieser extrem schwachen Position des Vermieters im Hinblick auf die Sicherung von Mieteinkünften in sozialhilfegebundenen Mietverhältnissen kann zunächst versucht werden, nur gegen Kaution zu vermieten, um eine zusätzlich verwertbare Sicherheit bei rückständig werdenden Mieten zu gewinnen. Kautionen werden durch die Sozialbehörden nach deren Ermessen als Darlehen an den Mieter behandelt und dem Vermieter ausgereicht (§ 22 Abs. 6 SGB II, §§ 19 Abs. 2, 42. Nr. 4a, § 42 a Abs. 1, § 35 Abs. 2 Satz 5 und 6 SGB XII). Allerdings zeigt die Praxis eher, dass Kautionsdarlehen schlichtweg verweigert werden oder sogar mit dem unberechtigten Hinweis eines rechtswidrigen Ansinnens durch den Vermieter durch die Mitarbeiter des Sozialhilfeträgers (Arge, Jobcenter oder Sozialamt) in Abrede gestellt werden.

Zum Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Kaution folgendes

  • Antragsberechtigt ist nur der Mieter, der selbst aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, nicht ein reiner Mitbewohner ohne Mieterstellung (LSG Sachsen, Beschluss vom 27.8.2018 - 7 AS 705/18 B ER, IMR 2018, 451).
  • Notwendig ist, dass der Sozialhilfeträger den Konditionen des Mietvertrags zugestimmt und die Wohnung als sozialhilferechtlich angemessen bewertet hat. Ist die Wohnung zu teuer, muss der Mieter (Leistungsempfänger) nachweisen, dass er zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen nur in diese unangemessene Wohnung ziehen konnte. Auch in Zeiten knapper Wohnungsangebote dürfte ein solcher Nachweis in der Praxis regelmäßig scheitern (hinweisend: Fodor, Anmerkung zu LSG Sachsen, Beschluss vom 27 8. 2018 7 AS 705/18 B ER, IMR 2018, 452).

Übernimmt der Grundsicherungsträger die Kaution als Darlehen nicht, bietet sich als weiterer Weg an, durch eine Geldleistung oder durch eine Bürgschaft Dritter als Kaution Mieteinkünfte abzusichern. Unterfällt die Wohnung dem WoBindG, so ist diese Möglichkeit allerdings bereits wegen § 9 Absatz 5 WoBindG verstellt. Dann bleibt nur noch eine Bürgschaft übrig. Abgesehen von der Schwierigkeit, einen tauglichen Bürgen zu finden, wird eine hingegebene Bürgschaft mindestens den Anforderungen an eine freiwillig angebotene Kautionsbürgschaft bei erhöhten Sicherungsinteresse des Vermieters (zum Beispiel Elternbürgschaft der studentischen Mietverhältnissen; BGH, Urteil vom 7. 6. 1990 – IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361 ff = WuM 1990, 343 = ZMR 1990, 327 = Grundeigentum 1990, 921 = NJW 1990, 2380. mit ablehnender Anmerkung von Tiedke, ZMR 1990, 401; ebenso ablehnend: Schmitz, Die freiwillige Bürgschaft, MDR 1990, 89) genügen müssen. Denn vom Vermieter zusätzlich selbst verlangte zusätzliche Bürgschaften können zur Übersicherung führen, das Kumulationsverbot und vor allem die im Wohnungsmietrecht absolut geltende Schranke bei der zulässig zu vereinbarenden Kautionshöhe von 3 Nettomonatsmieten verletzen und damit gesetzlich nichtig sein (BGH, Urteil vom 20.4.1989 - IX ZR 212/88, BGHZ 107, 210, 212 f = ZMR 1989, 256 = NJW 1989, 1853 = DWW 1989, 255; AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 28. September 2015 - 41 C 630/15, veröffentlicht in IMR 2016, S. 150). Die Folge: Die Bürgschaft kann als Sicherheit nicht verwertet werden, die Bürgschaftsurkunde ist herauszugeben, weil sie ohne Rechtsgrund verlangt wurde. Dieser Weg ist also so hürdenreich, dass er kaum je praktisch werden kann.

Was den Rückzahlungsanspruch auf die Kautionsleistung im Rahmen der Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses angeht, so gilt Folgendes:

Wie bereits ausgeführt, wird die durch die vom Vermieter verlangte Kaution von der Sozialbehörde als Darlehen gewährt (§§ 22 Abs. 6 S. 3 SGB II, 35 Abs. 2 S. 5-6 SGB XII). Der Rückzahlungsanspruch des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses wird dabei bereits von Beginn an an die Behörde abgetreten. Der Mieter muss während des Mietverhältnisses das Darlehen tilgen (§§ 42 a Abs. 2 S. 2 SGB II; 37 Abs. 4 SGB XII). Hat er die Tilgung erreicht, ist der Rückzahlungsanspruch in Bezug auf das Kautionsguthaben an ihn zurück abzutreten. Denn die Kaution steht dann dem Mieter zu. Deshalb sollte der Vermieter klären, ob das Jobcenter oder der Mieter Anspruchsinhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs ist. Ist im ein Gläubiger der Rückzahlungsforderung benannt worden, so kann der Vermieter schuldbefreiend an ihn leisten (§ 407 BGB). Ist dies nicht der Fall oder gibt es Zweifel, ob der ihm bekannte Gläubiger noch der aktuelle Gläubiger der Rückzahlungsforderung ist, so kann er entweder Erkundigungen einziehen oder den Rückzahlungsbetrag hinterlegen (näher: Flatow, Das Mietverhältnis im Spannungsfeld von Sozial- und Zivilrecht bei Empfang von Grundsicherungsleistungen, NZM 2014, S. 841 ff, 849.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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