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Scheidungsverfahren

Ehescheidung

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Teilungsversteigerung oder freihändiger Verkauf - das ist hier die Frage!

Bei Ehescheidung entscheidet im Ergebnis zumeist die wirtschaftliche Möglichkeit der Ex-Partner darüber, wer das ehemalige gemeinsame Familienheim weiter nutzt und unterhält, und wer in der Lage ist, gegebenenfalls den ausziehenden Ex-Partner auszuzahlen. Dies gilt jedenfalls so lange, wie keine Vereinbarungen zwischen den scheidungswilligen Eheleuten über das weitere Schicksal des Familienheims bestehen oder anlässlich des Scheidungsverfahrens zustande kommen. Ist keiner der beiden Ex-Partner ausreichend vermögend oder gibt es kein Interesse mehr an dem zuvor gemeinsam bewohnten Haus, so stellt sich die Frage des freihändigen Verkaufs oder der Teilungsversteigerung.

Steht das ehemals gemeinsam bewohnte Haus im Alleineigentum eines Ehegatten, so kann er es unabhängig davon verkaufen, ob der andere Ehegatte mit seinem Einverständnis weiter darin wohnt, oder ob das Haus innerhalb des Scheidungsverbundverfahrens gerichtlich dem weiter nutzenden anderen Ehegatten zugewiesen wurde. Auch die vorläufige Zuweisung der Nutzung des Hauses als ehemaliger gemeinsamer Ehewohnung nach § 1361 b Abs. 1 BGB gibt dem weiter nutzenden Ehegatten kein Recht zum Besitz gegenüber dem Erwerber des Hauses, soweit nicht ausdrücklich und zusätzlich zur Nutzungsüberlassung ein Mietverhältnis zwischen dem ausziehenden Ehegatten als Alleineigentümer und dem weiter wohnenden Ehegatten begründet worden ist (OLG Celle, Beschluss vom 2. Mai 2011 - 10 WF 133/11, NJW 2011, S. 2062).

Das bedeutet: trotz Zuweisung der Ehewohnung kann im Veräußerungsfall die Zwangsräumung drohen (vgl. zu den dagegen möglichen Schutzmaßnahmen: Lenz, Gefahr der Zwangsräumung trotz Ehewohnungszuweisung, NJW-spezial, S. 580 f).

Wie aber steht es mit der Möglichkeit einer Veräußerung des Familienheims, wenn beide Ex-Partner Miteigentümer sind? Dazu ein Fall „mitten aus dem Leben“, wie er typischer nicht sein kann:

Der Fall

Ehemann E und Ehefrau F leben getrennt und betreiben das Scheidungsverfahren. Sie sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer des ehemaligen gemeinsamen Familienheims, das E nun alleine nutzt. Das Haus soll teilungsversteigert werden, das Teilungsversteigerungsverfahren wird auf Initiative von E betrieben. F beauftragt jetzt einen Makler, das Haus zu veräußern. E verweigert ihm und etwaigen Kaufinteressenten den Zutritt. F beantragt Verfahrenskostenhilfe, weil sie E gerichtlich dazu verpflichten lassen will, den von ihr beauftragten Immobilienmakler und den ihn begleitenden Personen den Zugang zum Haus einschließlich der Besichtigung aller Räumlichkeiten zu ermöglichen. Dazu trägt sie vor, E habe zuvor einen freihändigen Verkauf zum festgestellten Marktwert abgelehnt.

Durch die Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens gebe er nun zu erkennen, ebenfalls die Immobilie veräußern zu wollen. Deshalb habe sie den Makler mit dem Verkauf beauftragt, um einen optimalen Preis zu erzielen und um Kosten für die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens einzusparen. Vor allem sei sie als Miteigentümerin des Hauses zum Betreten auch mit Dritten berechtigt. Der Makler sei von ihr bevollmächtigt, ihr „Betretungsrecht“ für sie auszuüben. Wenn E den Zutritt verweigere, so handle er treuwidrig. Denn offensichtlich wolle er die Immobilie zum niedrigsten Preis selbst oder durch einen Strohmann ersteigern.

E hält dagegen, es fehle für den von F beabsichtigten Antrag an einem Rechtsschutzbedürfnis. Da kein freihändiger Verkauf stattfinde, müsse kein Makler eingeschaltet werden. F trägt nun ergänzend vor, ihr Antrag sei schon deshalb erforderlich, um E ein ernsthaftes Kaufangebot für das Haus vorlegen zu können, bei dessen Ablehnung er sich ihr gegenüber schadensersatzpflichtig mache. Die dazu erforderlichen und beabsichtigten Besichtigungen durch Makler und Kaufinteressenten seien als Beeinträchtigung für E auch zumutbar.

Das AG lehnt den Antrag ab und will der von F dagegen eingelegten sofortigen Beschwerde nicht abhelfen. Es legt die Sache dem OLG zur Entscheidung vor. Das OLG Bremen weist den Antrag auf Verfahrenskostenhilfe durch Beschluss vom 22.8.2017 - 5 WF 62/17, zit. nach juris) ebenfalls zurück.

Die Gründe

Die eingelegte sofortige Beschwerde sei zulässig, aber unbegründet (§ 113 Abs. 1 FamFG, §§ 127 Abs. 2 und 3, 567 ff ZPO). Denn der Antrag biete keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. F könne sich gegenüber E nicht erfolgreich auf das begehrte Zutrittsrecht berufen. Zwar sei jeder Miteigentümer befugt, die Immobilie mit zu benutzen (§ 743 Abs. 2 BGB), doch sei im Rahmen der Trennung zwischen den Ex-Partnern geregelt worden, dass E das Haus alleine nutzen und bewohnen könne. F sei endgültig ausgezogen. Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen habe, könne kein Zutrittsrecht für sich oder für Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes mehr verlangen (so ausdrücklich Rn. 10 der Entscheidungsgründe und ebenso: LG Saarbrücken, Urteil vom 1.4.2004 – 2 S 227/03, FamRZ 2004, 1580; Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten außerhalb des Güterrechts, 6. Auflage 2014, Rn. 92).

Ohne besonderen Zutrittsgrund verletze das Betreten und Besichtigen der vormals gemeinsam genutzten Ehewohnung durch den ausgezogenen Miteigentümer das Grundrecht des Wohnen bleibenden Ex-Partners auf Privatsphäre (Art. 13 GG). Da der von F beabsichtigte freihändige Verkauf des Hauses durch den Makler von vornherein an der ablehnenden Haltung des E scheitere, fülle das von ihr zu diesem Zweck begehrte Betretungsrecht keinen besonderen Grund aus. Für das Gericht bleibt ohne Belang, dass E in seiner Verweigerung möglicherweise von der eigenen Hoffnung auf einen günstigen Erwerb der Immobilie innerhalb der Teilungsversteigerung getragen ist.

Dies möge, so das Gericht wörtlich, der Antragstellerin aus eigenen wirtschaftlichen Erwägungen nicht gefallen, könne jedoch nicht als treuwidrig angesehen werden. Denn es bestehe grundsätzlich keine Verpflichtung, zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung einer einverständlichen Lösung zuzustimmen. Das Gesetz beinhalte zwar einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft gemäß §§ 749 ff BGB, kenne aber keinen Anspruch des Miteigentümers auf freihändigen Verkauf (so ausdrücklich Rn. 12 der Entscheidungsgründe; ebenso: Wever, aaO., Rn. 179).
Mit diesem Ansatz entfalle auch der von E gegen F thematisierte Schadensersatzanspruch für den Fall, dass er sich einem möglichen freihändigen Verkauf widersetze, um die Immobilie selbst zu ersteigern. Denn die Bruchteilsgemeinschaft kenne keine Pflicht zum Schutz oder zur Förderung der wechselseitigen wirtschaftlichen Interessen der Teilhaber (Rn. 13 der Entscheidungsgründe; ebenso: Wever, aaO., Rn. 892 mit weiteren Nachweisen; a. A. LG Münster, Urteil vom 11.7.2003 – 4 O 255/02, FamRZ 2003, 1666).

Anzumerken bleibt

Trennen sich die Eheleute und zieht einer der Ehegatten aus, so müssen sich die Partner zunächst noch an ihrer gemeinsamen Lebensplanung, eine Immobilie zu erwerben und zu nutzen, festhalten lassen. Deshalb kann zum Beispiel nicht verlangt werden, dass die Ehewohnung sofort veräußert oder vermietet wird. Auch von den Belastungen, die mit dem Immobilienerwerb einhergehen, können sich die Eheleute einseitig nicht lösen. Allerdings kann der Hebel über die unterhaltsrechtliche Schiene angesetzt werden (dazu: OLG Köln, Beschluss vom 10. Januar 2007 - 16 Wx 237/06, FamRZ 2007, 1343 = NJW-RR 2008, 8).

Wie die Entscheidung des OLG Bremen zeigt, kann sich ein Ex-Partner und Miteigentümer aber auch weigern, bei der endgültigen Vermögensauseinandersetzung an einem freihändigen Verkauf der Immobilie mitzuwirken. Dies verpflichtet in der Regel nicht zum Schadensersatz gegenüber dem anderen Miteigentümer und Ex-Partner, der dann nicht den optimalen Veräußerungserlös erzielen kann und teilweise im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung folglich auch nicht übertragen bekommt. Dies kann nur in Einzelfällen anders sein (vgl. dazu: LG Münster, Urteil vom 11.7.2003 – 4 O 255/02, FamRZ 2003, 1666 mit Anmerkung von Petersen - Verkauf unter Wert mit negativer Auswirkung auf den Zugewinnausgleich).

Ob innerhalb des Teilungsversteigerungsverfahrens vom ausgezogenen Ehegatten ein Betretungsrecht für sich und/oder für Dritte geltend gemacht werden kann, hängt davon ab, ob in diesem Fall ein besonderer Grund für die Gestattung des Zutritts vorliegt. Dies ist umstritten (dafür: AG Wetzlar, Beschluss vom 16.11.2001 – 32 C 2017/01, FamRZ 2002, 1500; zum Meinungsstand: Wever, aaO, Rn. 191, Fn. 372 mit weiteren Nachweisen).

All diese Regelungen gelten auch bei eingetragenen Lebenspartnern nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG) und bei verheirateten Lebenspartnern nach dem Gesetz zur Einführung des Rechts auf Eheschließung für Personen gleichen Geschlechts (BGBl. I 2017, 2787).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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