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Mietvertrag

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„Formfragen“

In der Praxis gar nicht so selten: Es werden zwei Mietverträge unterzeichnet. Der Mieter erhält eine Ausfertigung mit der Unterschrift seines Vermieters als Vertragspartner, der Vermieter umgekehrt eine Ausfertigung mit der Unterschrift seines Mieters. Das reicht, um von einem Vertragsabschluss auszugehen, der der Schriftform genügt (§ 126 Abs. 2 Satz 2 BGB). Satz 1 der Vorschrift zeigt die Regel, in der beide Vertragsparteien jeweils gemeinsam die einzelnen Ausfertigungen der Vertragsurkunde unterzeichnen.

Dies vorausgeschickt, geht es um die Beurteilung des Falles, in dem der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter mit der jeweils eigenen Unterschrift per Fax übersandt wird. Im Endeffekt gibt es also eine gefaxte Unterschrift und eine originale Unterschrift. Nur: Jetzt verfügt nicht der Vertragspartner über die Originalunterschrift der Gegenseite, sondern nur der Unterzeichnete selbst. „Prima“, konstatiert der Mieter, dem der so zustande gekommene Gewerbemietvertrag wirtschaftlich lästig geworden ist und kündigt wegen Verstoßes gegen die Schriftform nach § 550 Satz 2 BGB. Die Sache wird bis zum BGH getragen (Urteil vom 7. März 2018 - XII ZR 129/16, MDR 2018, 1053 = NZM 2018, 397). Aber: Er verwirft die Kündigung des Mieters.

Warum?

Nun zunächst: § 550 BGB bestimmt, dass ein Mietvertrag, der länger als für ein Jahr befristet abgeschlossen wird, als unbefristet abgeschlossen gilt, wenn er nicht in schriftlicher Form zustande kommt. In diesem Fall kann er frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden.

§ 578 BGB erstreckt diese Regel auch auf Geschäftsraum- und Gewerberaummietverträge. Mit seinem Urteil lockert der Bundesgerichtshof die genannten Grundsätze in § 126 Abs. 2 BGB für die spezielle mietrechtliche Formvorschrift in § 550 BGB auf. Für die Einhaltung der Schriftform sei es auch ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Dies ist hier in unserem Fall auch geschehen.

Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedürfe es insoweit aber nicht. Wir erinnern uns: Der jeweilige Vertragspartner hatte nur die Unterschrift seines Gegenübers als Faxkopie, nicht die geleistete Originalunterschrift. Denn nach Auffassung des BGH reicht die Einhaltung der bloßen Schriftlichkeit der Erklärungen als äußere Form zur Wahrung der Schriftform in § 550 BGB aus.

Dieses Ergebnis wird durch Auslegung von § 550 BGB insbesondere unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge gewonnen. Die Karlsruher Richter: So diene die Vorschrift in erster Linie dem Informationsbedürfnis eines Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden solle, sich von Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesem Schutzzweck sei auch hier genügt. Denn auch hier werde der Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags informiert, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen sei und noch bestehe, eintrete.

Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen, würden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form erfüllt (so ausdrücklich, BGH, aaO., Rn. 21 der Entscheidungsgründe).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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