Suche

Mietkaution

Mietkaution

Weiterempfehlen Drucken

Einstweilige Verfügung gegen Zugriff des Vermieters?

Das Mietverhältnis endet, Vermieter V will wegen seiner restlichen Forderungen aus dem Mietverhältnis auf die Kaution zugreifen. Mieter M beantragt dagegen eine einstweilige Verfügung mit dem Inhalt, V zu untersagen, die Kaution in Anspruch zu nehmen und mit behaupteten eigenen Forderungen zu verrechnen.

Das Landgericht (LG) Berlin hält den gestellten Antrag in der Sache für berechtigt (Urteil vom 20.7.2017 - 67 S 111/17, zit. nach juris. Denn auch nach beendetem Mietverhältnis habe die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion. Deshalb sei der Vermieter auch nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt. Drohe nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, könne der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen. Dabei reiche die drohende Inanspruchnahme unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund aus (§§ 935, 940 ZPO), selbst wenn beim Vermieter kein konkretes Insolvenzrisiko bestehe.

Denn vorbehaltlich einer anderslautenden vertraglichen Vereinbarung dürfe der Vermieter auch bei Vertragsende die Mietkaution nur dann rechtmäßig in Anspruch nehmen und verwerten, wenn er Inhaber gesicherter Ansprüche sei, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig seien. (Verweis auf: BGH, Urteil vom 12.1.1981 - VIII ZR 332/79). Hinzu komme hier, dass § 7 Nr. 4 des Mietvertrags bestimme, dass sich der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen aller anerkannten oder rechtskräftigen Forderungen aus dem Mietverhältnis aus der Sicherheit befriedigen könne. Daraus folge bereits individualvertraglich, erst recht aber im Rahmen der Klauselkontrolle gemäß § 305c Abs. 2 BGB ein Befriedigungsverbot der Verfügungsbeklagten für alle sonstigen Ansprüche.

Schließlich habe der Gesetzgeber dem Vermieter mit § 551 Abs. 3 BGB aufgegeben, die Kautionsleistung von seinem eigenen Vermögen gesondert und treuhänderisch zu behandeln. Damit habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen könne, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (vgl. BGH, NZM 2014, 551 Rn. 11). Dieser Schutz würde weitgehend leerlaufen, wenn der Mieter zwar während des Mietverhältnisses vor einer unbeschränkten Inanspruchnahme der Mietsicherheit durch den Vermieter geschützt wäre, jedoch nach Vertragsende und danach erfolgter Kautionsverwertung im Umfang streitiger und noch nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche das Risiko der Insolvenz des Vermieters vollständig zu tragen hätte.

Anzumerken bleibt, dass die vom LG Berlin vertretene Ansicht zum reinen Sicherungszweck der Mietkaution ohne Verwertungsmöglichkeit im Falle streitig bleibender Ansprüche auch bei Vertragsende umstritten ist. Die Gegenansicht (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.8.2008 - 8 W 34/08; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016 - 316 O 247/16, ZMR 2016, 164; Blank, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 551 BGB Rn. 100) billigt dem Vermieter bei Vertragsende auch ein Verwertungsrecht zu und beruft sich auf den Sinn und Zweck der Kautionsabrede: Der Vermieter solle sich aus der Kaution auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters befriedigen können (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 1.7.1987 - VIII ARZ 2/87, zitiert nach juris, Rn. 20 der Entscheidungsgründe). Dem widerstreitwt es, wenn der Vermieter bei streitigen Forderungen stets auf den Rechtsweg zu verweisen wäre.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
Als Kunde profitieren Sie von unserem attraktiven Webangebot. Nach einmaliger Registrierung haben Sie Zugriff auf unsere Vermieterwelt.
» Login für Kunden
» Kunde werden