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Miethausverwaltung

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„Trau, schau, wem!“ Oder: „Außer Spesen nichts gewesen?“

Darf man als Vermieter und juristischer Laie alles glauben, was man hört? Ganz sicher nicht! Darf man dann wenigstens Aussagen und Betriebskostenabrechnungen eines „professionellen“ Hausverwalters ohne weiteres als richtig unterstellen und weiterverwenden? Mit dieser Frage hatte sich jetzt das Landgericht (LG) Düsseldorf zu beschäftigen (Urteil vom 27.9.2018 - 14 e O 72/16, veröffentlicht im IMR 2019, S. 143 und 144).

Was war passiert?

Hauseigentümer und Vermieter V wollte seine Immobilie nicht selbst bewirtschaften und betraute damit Miethausverwalter H. H erstellte auch die Betriebskostenabrechnungen. Dazu macht V geltend, H habe bei der Erstellung dieser Betriebskostenabrechnung unvermietete Zimmer, die wegen eines fehlenden Rettungswegs auch unvermietbar waren, mit berücksichtigt und deshalb einen falschen Personenschlüssel als Verteilungsmaßstab angesetzt. Deshalb seien die Betriebskosten, die anteilmäßig auf die leer stehenden Zimmer entfielen, zu Unrecht nicht auf die Mieter umgelegt worden.

H habe außerdem verschiedenen Mietern Mietminderungen wegen Baulärms vom Nachbargrundstück zugestanden. Gegenüber V habe H behauptet, die Einbußen könne er sich vom Nachbarn zurückholen. Dies machte V aber erst zweieinhalb Jahre später geltend. Nachbar N lehnte die geforderten Zahlungen ab: die Mietminderungen seien nicht nachgewiesen, eventuelle Zahlungsansprüche auch verjährt. V ist der Auffassung, H hätte die Regressansprüche wegen erlittener Mietminderungen unverzüglich geltend machen und ihn auch über die dabei entstehenden rechtlichen Risiken aufklären müssen.

Beide Vorwürfe sieht V als Grundlage eines Schadensersatzanspruches gegen H, kündigt den Verwaltervertrag, und klagt auf Schadensersatz.

Im Hinblick auf die erlittenen Mietminderungen verwirft das LG Düsseldorf die Schadensersatzklage. Der Vermieter hätte die Aussage des Verwalters nicht als verbindlichen juristischen Rat in Bezug auf die Erfolgsaussichten einer Regressklage verstehen dürfen, sondern nur als Hinweis auf die Möglichkeit einer rechtlichen Verfolgung von Erstattungsansprüchen. Mit dieser Anregung hätte sich V vor einer Klage erst einmal juristischen Rat einholen müssen.

Im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnungen versagt das LG Düsseldorf ebenfalls Schadensersatz. Zwar seien die Betriebskostenabrechnungen falsch gewesen. Leerstehende Zimmer hätten nicht als Wohneinheit berücksichtigt werden dürfen. Denn sie waren weder vermietet, noch vermietbar. Die Verjährung von 3 Jahren habe aber zu laufen begonnen und sei eingetreten: der Schadensersatzanspruch sei entstanden, sobald die Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr geltend gemacht werden könnten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). In diesem Zeitpunkt hätte V auch eine entsprechende Kenntnis der Tatsachen haben müssen, die seinem Schadensersatzanspruch zugrunde liegen. Zumindest beruhe seine Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 2. Alternative BGB). Denn V habe von H wieder Betriebskostenabrechnungen erhalten, noch danach gefragt. Er habe damit auf jegliche Möglichkeit einer Überprüfung der Abrechnung verzichtet. Auch als juristischen Laien treffe den Vermieter V aber die Pflicht, ausgefertigte Betriebskostenabrechnungen seines Hausverwalters auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen und sich gegebenenfalls dazu professionellen Rat einzuholen.

Eine sicherlich sehr verwalterfreundliche Entscheidung. 

Die Quintessenz

Mündlichen Aussagen zur rechtlichen Erfolgsaussicht von Klagen darf man nicht trauen, sondern muss sie überprüfen lassen. Das gilt auch für schriftlich erbrachte Leistungen, wie zum Beispiel für Betriebskostenabrechnungen.

Es bleibt die Frage: wozu bezahlt man dann ein Verwalterhonorar an einen Profi? Denn wer als Profi auftritt, der muss sich auch so behandeln lassen. Schließlich rechtfertigt er damit sein Honorar. Vor allem aber: § 5 Abs. 2 Nr. 2 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) gesteht Haus- und Wohnungsverwaltern rechtliche Beratungen im Zusammenhang mit der Erledigung ihres Verwaltungsjobs zu. Wenn das aber so ist und entsprechende Tätigkeiten ausgeübt werden, dann ist nicht einzusehen, weshalb ein Verwalter dann für eine Falschberatung, für eine Schlechtleistung oder für eine Fehlleistung bei entsprechender Verletzung eigener Sorgfaltspflichten gegenüber dem Verwaltungsmandanten aus den Verwaltervertrag und auch aus dem Gesetz nicht haften soll.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

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