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Mieterinsolvenz

Mieterinsolvenz

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Wem gehört die Kautionsforderung?

Wohnungsmieter M ist zahlungsunfähig, das Verbraucherinsolvenzverfahren wird eröffnet, ein Insolvenzverwalter bestellt. Der Insolvenzverwalter gibt gegenüber Vermieter V eine Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) ab (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). Das Mietverhältnis endet. V überweist das Kautionsguthaben des M an den Treuhänder. Er beantragt die Anordnung der Nachtragsverteilung des Guthabens unter den Gläubigern des M. Das Insolvenzgericht lehnt ab. Die sofortige Beschwerde hat ebenfalls keinen Erfolg. Die zugelassene Rechtsbeschwerde wird eingelegt. Der jetzt befasste BGH bestätigt mit Beschluss vom 16. März 2017 - IX ZB 45/15 (WuM 2017, 296 = IMR 2017, 254) die angefochtene Erstentscheidung.

Eine Nachtragsverteilung können nur angeordnet werden, wenn nach dem Schlusstermin noch Gegenstände der Insolvenzmasse ermittelt werden (§ 203 Abs. 1 Nr. 3 InsO). Der Rückforderungsanspruch des Mieters im Hinblick auf die hinterlegte Mietkaution gehöre aber nicht mehr zur Insolvenzmasse, wenn der Insolvenzverwalter die Freigabeerklärung im Hinblick auf das Mietverhältnis abgegeben habe. Mit dem Wirksamwerden der Erklärung gehe die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf das Mietverhältnis über die Wohnung des Schuldners in vollem Umfang vom Insolvenzverwalter wieder auf den Mieter als Schuldner über. Die bisher dazu judizierten

Wirkungen einer solchen Erklärung:

Der Vermieter habe deshalb nach diesem Zeitpunkt eine Kündigung wieder an den Schuldner zu richten (ebenso: BGH, Urteil vom 9. April 2014 - VIII ZR 107/13, WuM 2014, 1000 Rn. 13 ff). Als weitere Folge einer solchen Enthaftungserklärung sei bereits entschieden, dass auch die Klage auf Auszahlung eines nach der Enthaftungserklärung entstandenen Betriebskostenguthabens durch den Mieter als Schuldner zu erheben sei und hierfür dem Insolvenzverwalter die Prozessführungsbefugnis fehle (ebenso: BGH, Urteil vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, WuM 2014, 1239 Rn. 7, 14 ff).

Der Vermieter könne nach einer Enthaftungserklärung auch mit kündigungsrelevanten Mietrückständen aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens zahlungsverzugsbedingt kündigen, ohne gegen die Kündigungssperre in § 112 InsO zu verstoßen (ebenso: BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ Bd. 206, 1 Rn. 24 ff).

Schließlich scheide auch der Anspruch des Mieters als Insolvenzschuldner auf Rückzahlung einer Mietkaution bis zur gesetzlich zulässigen Höhe aus der Insolvenzmasse mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung aus. Denn die mit der Erklärung verbundene Freigabe erstrecke sich auf das Vermögen des Insolvenzschuldners, dass der weiteren Durchführung des Mietvertrags zuzuordnen sei. Vom Insolvenzbeschlag frei würden deshalb insbesondere alle mietvertraglichen Forderungen des Schuldners, die erst nach dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung entstehen würden.

Zwar entstehe der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution aufschiebend bedingt bereits mit der Leistung der Kaution bei Beginn des Mietverhältnisses, doch sei nach dem Sinn und Zweck der Mietkaution der Rückzahlungsanspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung zuzuordnen (wird weiter ausgeführt Rn. 10 und 11 nach juris). Mit § 109 Abs. 1 S. 2 InsO wollte der Gesetzgeber die Praxis der Insolvenzverwalter unterbinden, mit der Kündigung des Mietverhältnisses den Kautionsrückzahlungsanspruch zur Masse zu ziehen (BGH, a.a.O. Rn. 11, BT-Drucks. 14/5680, S. 27).

Anzumerken bleibt:

Bis zur Freigabeerklärung zählt der aufschiebend bedingte Kautionsrückzahlungsanspruch zur Masse (BGH, a.a.O. Rn. 11).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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