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Mietende

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Höhere Nutzungsentschädigung für die Zeit danach als „Strafzins“

Das Mietverhältnis ist aufgrund einer wirksamen Eigenbedarfskündigung des Vermieters beendet, Mieter M sieht aber erst 17,5 Monate später aus. In dieser Zeit überweist er weiter die vereinbarte Miete. V meint, das geschuldete Nutzungsentgelt dürfe höher sein und der Marktmiete entsprechen, die für den Abschluss von Neuverträgen gilt. Er verklagt M nach dessen Räumung auf Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete.

Der BGH spricht die Klage zu (Urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16, NZM 2017, 186). M habe die Wohnung gegen den Willen des V nicht geräumt und damit vorenthalten. V habe nach § 546a BGB die Wahl, ob er die bisher vereinbarte Miete oder „die Miete verlang(t), die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.“ Zum Teil wird darunter die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) verstanden (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 546a Rn. 34; ebenso Scheuer/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. V.A Rn. 143; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 111; NK-BGB/Klein-Blenkers, 3. Auflage, § 546a Rn. 16; Spielbauer/Schneider/Kern, Mietrecht, 2013, § 546a BGB Rn. 35; wohl auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 546a Rn. 11; siehe auch AG Köln, ZMR 2013, 204, 205).

Nach anderer Ansicht soll zur Bemessung die aktuelle Markt- bzw. Neuvertragsmiete einschlägig sein (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 546a BGB Rn. 53; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB Rn. 59; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 546a Rn. 15; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 546a Rn. 13; BeckOGK-BGB/Zehelein, Stand: Oktober 2016, § 546a Rn. 58 f.; Lützenkirchen, Grundeigentum 2013, 1176, 1178).

Der BGH schließt sich der letztgenannten Ansicht an und stellt zur Bemessung der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsende auf die beim Neuabschluss eines Mietvertrags ortsübliche Miete (Marktmiete) ab, nicht aber auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB.

Seine Ansicht begründet der BGH folgendermaßen:

Die Gesetzesmaterialien zur Mietrechtsreform im Jahre 2001 zeigen, dass der Gesetzgeber die Nutzungsentschädigung im Sinne von § 546 a BGB nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränken wollte. § 546 a BGB sei darüber hinaus im allgemeinen Teil des Mietrechts angesiedelt, nicht aber Teil der nur für die Wohnungsmiete geltenden Vorschriften. Auch daraus sei zu schließen, dass der Gesetzgeber nicht die für bestehende Wohnraummietverhältnisse geltenden Beschränkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete angewendet wissen wolle. Endlich solle die Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung auch Druckmittel gegenüber dem Mieter sein, seiner vertraglichen Räumungsverpflichtung nachzukommen.

Wenn es aber auf die höhere Neuvertragsmiete ankommt, dann empfiehlt sich für den Vermieter in diesen Situationen folgendes: Neben der Verfolgung der erklärten Kündigung sollte er abwarten, bis der Mieter bei der Zahlung der niedrigeren vereinbarten Miete in einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand gerät und dann sofort eine kombinierte fristlose und fristgebundene Zahlungsverzugskündigung anschließen.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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