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Mietausfallschäden

Mietrecht

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Mietausfallschäden erfolgreich durchsetzen

Wer als Vermieter einen Mietausfallschaden geltend machen will, muss dafür auch Beweis antreten. Dafür reicht es nicht aus, wenn lediglich ein Tätigkeitsnachweis eines Maklers vorgelegt wird, der sich erfolglos um die Anschlussvermietung der Wohnung bemüht hat.

Vielmehr muss der Vermieter darlegen können, dass er die Wohnung angeboten, sich aber kein geeigneter Mieter gefunden habe, so das AG Köln in seinem Urteil vom 7.6.2017 - 214 C 219/16, veröffentlicht in ZMR 2018, 57:

Der Vermieter hatte die Wohnung zunächst vermietet, dann aber wegen vertraglicher Verfehlungen des Mieters berechtigt fristlos gekündigt. Deshalb wollte er vom gekündigten Mieter unter anderem auch den Mietausfallschaden bis zur Anschlussvermietung der Wohnung liquidieren. Zu einer Anschlussvermietung kam es erst vier Monate später.

Das Gericht wies ihn mit seiner Klage auf Ersatz des eingetretenen Mietausfallschadens ab, weil er mit den angebotenen Nachweisen eines einzigen Vermittlungsversuchs durch einen Makler den Schaden nicht ausreichend begründen konnte. Denn der Vermieter habe darzulegen und nachzuweisen, dass ihm infolge der Kündigung ein Mietausfall entstanden sei. Sei dieser Ausfall auf fehlende weitere Interessenten zurückzuführen, die als Anschlussmieter in Betracht kämen, so müsse der Vermieter darlegen und nachweisen, dass er das Mietobjekt unverzüglich nach der Rückgabe zur Weitervermietung angeboten habe und dass keine oder nur ungeeignete Interessenten auf das Angebot reagiert hätten.

Nur in diesem Fall sei davon auszugehen, dass die Mietausfälle ursächlich infolge der Kündigung nach einer Vertragsverletzung des gekündigten Mieters entstanden seien (§ 280 Abs. 1 BGB). Ein ursächlicher und vom gekündigten Mieter zu verantwortender Mietausfall entstehe nur, wenn der Mieter ausziehe und die Räume nicht sofort weitervermietet werden könnten. Dann könne der Vermieter den Betrag ersetzt verlangen, den der gekündigte Mieter beim Fortbestand des Mietvertrags hätte zahlen müssen.

Der Vermieter müsse sich aber ausreichend um Weitervermietung bemüht haben, obgleich er damit abwarten dürfe, bis das Objekt zurückgegeben worden sei (so die Entscheidungsgründe in Rn. 46; ebenso: Schmidt-Futterer, blank, Kommentar zum Mietrecht, § 542 BGB Rn. 106).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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