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Betriebskostenabrechnung

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„Nicht auf dem letzten Drücker!“

Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende einer Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen beim Mieter eingehen. So will es das Gesetz (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Anderenfalls entsteht für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Vorauszahlungen so lange, bis der Vermieter abrechnet und der Mieter diese Abrechnung erhält.

Der zweite Haken bei „zu spät“ erfolgender Betriebskostenabrechnung:

Ergibt die Abrechnung einen Nachforderungssaldo zugunsten des Vermieters, kann er diesen Saldo nicht mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Guthabensalden des Mieters als Abrechnungsergebnis müssen dagegen vom Vermieter ausgeglichen werden. Deshalb ist es wichtig, die Betriebskostenabrechnung pünktlich und mit etwas Vorlauf zu fertigen und zuzustellen. Das gilt ganz besonders für das Jahresende. Denn das Jahresende ist einschlägig, wenn die Abrechnungsperiode das Kalenderjahr ist.

Handelt es sich zum Beispiel um die Abrechnungsperiode des Kalenderjahres 2016, die am 31. Dezember 2016 endet, so muss die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum 31. Dezember 2017 dem Mieter zugehen. Dieser Hinweis ist umso veranlasster, als zum Beispiel die Deutsche Post AG oder auch sonstige Zustelldienste gerade in der Adventszeit und vor Weihnachten stark in Anspruch genommen sind und man deshalb mit verzögerten Postläufen rechnen muss.

Gerade im Hinblick auf Silvester mussten sich Gerichte deshalb mehrfach damit beschäftigen, ob die Betriebskostenabrechnung noch rechtzeitig zugegangen ist. Dies ist nach den Regeln des Zugangs einer Willenserklärung unter Abwesenden zu beurteilen. Denn erst mit Zugang einer Willenserklärung wird sie beachtlich (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Als Faustformel gilt allgemein, dass ein Zugang dann anzunehmen ist, wenn die Abrechnung in den Empfangsbereich des Mieters gelangt, der Empfänger dieser Willenserklärung also die zumutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme erhält. Ein Einwurf in den Briefkasten reicht aus. Die Frage ist nur, bis zu welcher Zeit dies zu Silvester zu geschehen hat. Hier unterscheidet die Rechtsprechung zwischen privaten Wohnungsvermietern und Gewerbemietern.

Entscheidend ist jeweils, ob mit einer Sichtung und Leerung des Briefkastens am selben Tag noch zu rechnen war. Das wurde im Falle eines Gewerbemieters bei einer Einwurfzeit der Betriebskostenabrechnung in den Bürobriefkasten um ca. 16:00 Uhr am Silvesternachmittag nicht mehr angenommen (BGH, Urteil vom 5.12.2007 - XII ZR 148/05, NZM 2008, 167). Auch der Vermieter müsse damit rechnen, dass um diese Zeit zu Silvester niemand mehr arbeitet.

„Lockerer“ sieht dies das LG Hamburg in seinem Urteil vom 2. Mai 2017 (316 S 77/16, NZM 2017, 597) für den Einwurf in einen Wohnungsbriefkasten bis 18:00 Uhr am Silvesternachmittag. Bis zu dieser Zeit könne noch damit gerechnet werden, dass der Briefkasten noch gesichtet und geleert werde. In diesem Falle ging das Gericht also von einer noch fristgerecht zugestellten Betriebskostenabrechnung aus.

Anzumerken ist:

Bindungswirkung entfalten diese Entscheidungen für zeitlich nachfolgend urteilende Gerichte nicht. Deshalb sollte nicht erst „auf den letzten Drücker“ gehandelt werden.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen
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